第一章 房地产项目管理概论.ppt

第1章房地产项目管理概论?内容提要: ?、房地产项目的基本概念和特征; ?2 .房地产项目的全过程与系统结构及其特点; ?; ?; ?。 项目与房地产项目?1. 项目的定义及其特征?项目的定义?1964 年 Martino 定义: “项目为一个具有规定开始和结束时间的任务,它需要使用一种或多种资源,具有许多个为完成该任务(或项目)所必须完成的相互独立、相互联系、相互依赖的活动。”? ISO1006 定义: “项目具有独特的过程,有开始和结束的日期,由一系列相互协调和受控的活动组成。其过程的实施是为了达到规定的目标,包括满足时间、费用和资源等约束条件”; ?德国国家标准 DIN69901 定义: “项目是指总体上符合如下条件的任务:具有唯一性,具有预定的目标,具有时间、财务、人力和其他限制条件,具有专门的组织。”?项目是指对确定性对象按限定时间、费用和质量标准完成的一次性任务。项目的特征: ?(1)项目任务和成果具有一次性?(2)项目目标具有明确性?1)工期目标?2)费用目标?3)质量目标?(3)项目系统具有整体性?(4)项目对象具有确定性?注意: 只有同时具备上述四项特征的任务,才能称为项目。与此相对,大批量的、重复进行的、目标不明确的、局部性的、对象不明确的任务,都不能称为项目。 ?各类开发项目, 如资源开发项目、经济开发项目、房地产开发项目、新产品开发项目等; ?科研项目, 如基础与应用科学研究项目、科技攻关项目、“火炬计划”项目等; ?社会项目, 如希望工程项目、人口普查项目、大型体育运动会、“扶贫”项目等; ?国防项目?基础设施投资项目,等等。?注意: 建设部按专业将工程项目划分为 33个类别,与此相应的施工承包企业也被划为 33类。 ?定义:在一定的时间、费用和质量要求下,为形成一定生产能力(或使用功能) 的固定资产投资,而按特定的程序完成的一次性任务。?房地产项目特征?(1)项目时间目标的限定性较强。?1)房地产项目的资金占用量较大?2)市场需求变化较快?3)市场上同行业竞争激烈?(2)房地产项目质量目标要求较高?(3)房地产项目的费用目标较强?(4)房地产项目具有较强的系统性?(5)房地产项目具有特定的程序性?(6)房地产项目组织的特殊性参与部门较多?(7)政策法律条文的多样性 房地产项目系统?(1)项目前期策划和确立阶段?(2)项目设计与计划阶段?(3)项目施工阶段?(4)项目使用阶段?房地产项目的全过程……………使用(物业管理) 项目构思………构思、目标设计可行性研究批准立项………设计、计划招标、施工准备开始施工………实施(预售活动) 交付使用责任结束图 1-1 房地产项目的全过程 ?(1)房地产项目的目标系统?实质是房地产项目所要达到的最终状态的描述,是项目实施过程中的一条主线,由项目任务书、技术规范、合同文件等说明。?1)多级性——系统目标-子目标-可执行目标?2)完整性——下一级系统之和应能完整反映上一级目标?3)均衡性——任何一个子目标的改变都会影响整个系统?4)动态性包括目标、对象、行为与组织系统(2)房地产项目对象系统?实质是房地产项目自身。它通常由设计任务书和技术设计文件来体现。?1)系统空间布置合理?2)系统结构合理?3)系统与环境协调