紫薇山庄定制化方案全案策划.doc

紫薇山庄定制化方案全案策划
紫薇山庄定制化开发方案 【前言】 美灵地产咨询公司（以下简称美灵）就紫薇山庄别墅项目提出全程定制化开发模式由于目前国内房地产市场以集合式规模开发为主全程定制化开发模式属深度创新手法,也是未来趋势型前瞻开发模式目前国内可资借鉴的案例极少因此其实施过程将全面考验发展商全盘整合能力紫薇地产以实力派专业地产公司的姿态迎接本次定制化开发挑战美灵将全程参与定制化开发模式的设计和实施。
---关于策略 在房地产开发中选择何种策略一是取决于市场的成熟程度二是取决于发展商的实力、资源和手段。只有确定了科学可行的策略然后才是功能上怎么做的问题否则再多的努力都是白费。所以很多发展商都重视技术层面的事情而根本忽略了自己究竟要做什么要采取什么样的开发策略。这是很多开发商不能不警醒的。尤其是大盘的别墅开发单靠一两个卖点或者华而不实的概念包装是经不起市场和时间的考验的一定要有总谱如果说小盘开发是一曲悠扬的独奏曲的话那么大盘开发则是一场波澜壮阔的交响乐项目开发必须有自己的灵魂和主题注意开发节奏什么时段采取什么样的策略。总之大盘别墅开发依靠简单的克隆与模仿是没有出路的。
【要点】 u 定制化的主要目的是提升产品品质、满足客户个性要求、促进项目销售促进销售是定制化开发追求的终级目标在定制化开发的战略实施过程中要牢牢把握这个思想。
u 紫薇山庄别墅定制化开发实施过程中应严格控制风险、成本、时效等因素避免盲目追求客户满意度而导致的不利后果将迎合客户与引导客户结合并强调发挥后者的作用。
u 建议紫薇地产成立定制化开发服务小组明确人员构成、职能、各专业团队介入的时间和方式采用开放式的紧密—松散型结构。
u 根据本项目产品的不同特点采取不同的定制化方式联体别墅——大众化定制、单体别墅——深度化定制、顶级别墅——个性化定制。
u 定制化开发包括产品定制化和服务定制化两个组成部分产品定制化由基础、构件和附件三部分组成根据客户选择的自由度来划分。从本项目实际情况考虑产品定制化受时间、经验等条件限制暂时还难以深入。服务定制化则包括销售服务、物业管理服务、延展服务和完善的用户界面四个部分对项目销售将起到重要作用。
一、美灵地产对房地产定制化概念的理解 ---房地产定制化的提出源于规模产品（服务）的定制化. ---房地产产品定制化开发是指在房地产开发过程中开发商按照客户需求指导设计开发的原则通过产品定制化和服务定制化两方面的结合令所开发的物业品质提高并能最大限度地满足市场需求从而实现客户的最大满意度和提升地产开发企业的品牌知名度达到促进销售的最终目的。
---对于越来越成熟,竞争日趋激烈的房地产行业有商业价值的潜在需求就是市场别墅物业定制化开发就是使产品最大限度地迎合市场的过程它要求开发商将用户个性化的需求融入自己的楼盘通过产品对这种需求进行诠释。但是由于客户的非专业性信息的不对称性等条件限制市场的需求有时候并不成熟而有远见的开发商在这过程中不仅仅是被动地满足用户的需求（市场拉力）更应该将用户潜在的还未成熟的某种需求挖掘出来（开发商推力）。将满足市场和引导市场两点完美地结合起来。
二、 房地产定制化开发的阐述: 房地产开发以定制化模式进行,对于开发商将产生多方位的边际效益: l 提升物业的产品附加值和市场竞争力. l 提升开发商自我的客户服务水平增加顾客交付价值。
l 提升公司行业内竞争力有利于形成公司核心竞争力,增加公司的长期利润。
l 树立良好的公司形象提升企业品牌的市场价值。
【美灵建议】: 因此我们建议紫薇地产应架设较好的人力资源组合不仅在目前开发的紫薇山庄别墅中推广定制化开发模式同时在其他项目的开发过程中也应注入较强的定制化开发思维锲而不舍的在房地产定制化方向不停步的前行房地产定制化开发的综合效益评判应该全面重视其所产生的边际效益和附加值。
通过分析美灵认为房地产产品定制化也存在着一些前提条件： l 定制化只是不完全定制化即使是称为全程定制化也只是就产品及局部环境部分服务环节进行个性化定制。
l 房地产定制化只适用于部分类型的物业。比如在福州建设经济实用房和标准件实用规格性较强的高层等就不太适合进行 定制化开发。
l 房地产定制化必须有合理的规划以及施工质量保证作前提否则定制化充其量只是短期的促销手段。
l 房地产定制化必须借助于现代的信息收集传达手段,如果不利用网络或者方便的用户界面客户服务和定制化操作仅信息 收集传达一项成本就会太高,往往会对定制化的实施带来很大的阻力。
l 房地产定制化开发对公司资源要求较高: (1) 在各定制化环节中要迅速形成规范化的套路降低运作成本---－工作及时总结有效方法及时沉淀目标明确。