烟台市商业市场现状及发展分析.doc

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附件二烟台市商业市场现状及发展分析
根据项目的实际情况，我们此次调查的重点为烟台零售商业以及家居建材、数码通讯等 专业市场。
一、烟台市商业发展历程
要点概述：
烟台商业历史源远流长，现代商业可以划分为三大阶段，目前处于高速发展的城市 中心商业聚集时期；
烟台商业的发展历来以芝聚区市中心南大街一带为主，随着莱山的发展和规划的推 进，新的城市市级商业功能区正在形成。
城市商业发展的模式是随着时间的推移和居民购物需求的变化而变化的，以满足不同时 期的消费模式和购物需求，根据商业物业类型的变化，烟台市的商业发展大致可以分为三 个阶段：
（一） 第一阶段：百货大楼时期
烟台的百货大楼建设于文化大革命期间。随看烟台市区范围向东、向西扩张，城市商贸 交易中心范围不断扩大，至上世纪80年代处，商业中心向西偏移，形成了以百货大楼为 主体的商业格局。由于当时城市尚处在改革开放初期的社会环境下，计划经济模式依然存 在，且城市交通不够便利，商品流通尚不发达，而具有计划经济模式的百货大楼在商品的 种类和质量方面又较有保证，于是受到了居民的信任与追捧，形成了烟台该时期的主要商 业形态。
1、 代表性项目：百货大楼
2、 主要特点：
（1） 具有计划经济的模式，市民购物呈集中购买的形式；
（2） 该时期商业模式单一，购物场所的可选择性少；
（3） 主营日常用品。
（二） 第二阶段：振华商厦、华联商厦时期
该时期大约是上世纪90年代，居民对商品的需求不断增加，而随着改革开放的深入， 民营经济的发展和城市交通条件的改善，出现了经营商品更为齐全、经营理念更为市场化 的振华商厦和华联商厦。其中华联商厦以舒适的购物环境及相对超前的经营理念深受市民 喜爱。于是，烟台商业在该时期形成了 “百货大楼、振华商厦、华联商厦” “工足鼎立” 的竞争格局。
1、 代表性项目：华联商厦
2、 主要特点：
（1） 经营商品较为齐全；
（2） 商场经营理念贴近市场，以市民的购物需求为经营导向；
（3） 商业辐射范围有所扩大，但商业功能单一。
（三） 第三阶段：城市中心商业聚集时期
随着消费者对商品的需求日益增加、对购物环境的要求不断提高，众多大型商业网点汇 集于烟台城市中心区，逐渐形成了以海港路、南大街为核心的烟台市市级商圈，其商业经 营规模不断扩大、经营商品品种日益齐全、经营环境不断改善，商业辐射力逐渐向四周延 伸。
同时，海港路和南大街逐步形成了以服装、餐饮为主的街区式商业，极大的丰富了城市 的商业形态。
1、 代表性项目：南大街购物城、南大街商业街
2、 主要特点：
（1） 商业规模扩大，商业辐射力增强，商品种类增多，业态分布趋于多层次；
（2） 出现较为先进的商业形态，如商业街；购物环境有较大改善；
（3） 大型商业网点聚集于城市中心区，网点布局不尽合理；网点数量多，而街区式商 业少；地面停车位严重不足，交通拥挤。
（四） 、发展历程简图
小结：烟台市商业特征
从80年代至今，二十多年间，烟台商业中心先是从百货大楼东移到华
联，再由华联西移到振华、良友一带，集中在了南大街附近一公里长的范围内。
烟台的商业在90年代主要以百货业态为主，振华、华联、百货大楼、
良友广场四大百货商场。在华联和百货大楼及良友广场经营不善相继改制之后，目前振 华商厦成为烟台商业的龙头老大。
2003年之后进入烟台市场的外地品牌主要有：百盛、铜锣湾、大润发、
家家悦、家世界、沃尔玛；专业店有国美电器、苏宁电器、五星电器以及大连大商电 器。
众多的商家之所以看好烟台市场主要的原因是：据统计烟台的社会消费
品零售额在2004年达到440亿元，在山东省名列第一。2006年烟台的社会消费品零售 额达到697. 96亿元，仅次于青岛和济南。
目前烟台商业最大的特征是商业兴旺但档次不高，缺乏特色商业街。 九隆广
场、阳光国际的惨淡经营一度打击发展商、投资者的信心和热情，
但在政府、商家以及各界的努力之下，发展商、投资者的信心和热情逐渐恢复，烟台的商 业投资氛围逐渐高涨。
未来5年内将会涌现大体量商业项目，包括南大街的世界广场、莱山区
的佳世客以及本项目埠岚改造项目等，总体量远远超过50万方；另外迎春大街改造项 目也将会启动，总建筑面积约80万方。
二、烟台市主要商圈调查分析
烟台市主力商业中心为芝聚区，而芝聚区主要分为南大街商圈、青年路商圈以及幸福商 圈等三大商圈；而随看城市的发展，莱山区、开发区的商圈将会形成和发展、壮大。南大 街商圈、青年路商圈同属于市级商业功能区内两大商圈；幸福商圈属于区级商业功能区。
三大商圈示意图：
市级商业功能区（南大街商圈、青年路商圈）示意图：
（一）