吴江万亚商业广场营销推广策划报告.doc

目 录
第一部分 市场篇 3
一、吴江区域分析 3
1、区位分析 3
2、交通分析 4
3、经济分析 4
4、人口及生活水平分析 5
5、城市荣誉 6
6、规划前景 6
7、区域总结 7
二、吴江整体房地产分析 8
1、区域市场分析 8
2、个案分布总结 12
3、写字楼市场分析 14
4、酒店式公寓市场分析 17
5、商业市场分析 18
三、项目分析 22
1、项目地理位置 22
2、项目SWOT分析 23
四、项目定位分析 24
1、市场形象定位 24
2、产品形态定位 24
3、项目客源定位 25
4、价格定位 27
五、产品配套建议 28
1、写字楼物业配置建议 28
2、写字楼物业配置建议 29
3、酒店式公寓物管服务建议 29
第二部分 业务篇 31
一、全案业务行销策略 31
31
31
34
37
二、全案销售推进计划 41
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第三部分 策划篇 48
一、我们的愿景 48
二、项目卖点分析 48
三、项目推广概念定位 49
四、推广策略总纲 51
五、整合推广攻略 52
六、策略分解 52
七、推广节奏安排 62
八、推广费用预算 65
第四部分 企划篇 66
一、广告总精神 66
二、阶段策略说明 67
三、广告表现说明 68
附件：团队介绍 70
附件：秀稿表现 75
第一部分 市场篇
一、吴江区域分析
1、区位分析
吴江位于江苏省东南部，东接上海市青浦区，南连浙江省嘉兴市和桐乡市，西临太湖，北靠苏州市吴中区，东南与浙江省嘉善县毗邻，东北和昆山市接壤，西南与浙江省湖州市交界。（不包括所辖太湖水面）。市人民政府驻松陵镇。
松陵镇位于吴江市最北部，，其中镇区面积17平方公里。辖8个社区居委会、46个行政村，。
2、交通分析
公路方面：沪苏浙高速公路、苏震桃公路、318国道东西横穿吴江全境。苏嘉杭高速 、227省道南北纵贯吴江全境。从吴江通过高速公路到上海只需45分钟，到杭州只需60分钟。所有镇20分钟内上高速公路、30分钟内到达市区、过境车辆40分钟内离境。
航空方面：吴江至上海虹桥机场54公里，距浦东机场86公里，距杭州萧山机场150公里，距南京禄口机场226公里。
海运方面：吴江距上海港140公里，距乍浦港100公里，距宁波港340公里，距张家港港口140公里。
铁路方面：北与京沪铁路苏州站22公里，南与嘉兴站40公里。
水运方面：沟通长江的京杭大运河贯穿南北，全年可通航500吨级船舶，可承担集装箱运输。东距上海港100公里，东西穿越吴江的太浦河连接黄浦江，全年可通航500吨级船舶。
3、经济分析

图一、社会固定资产投资
项目
金额
比上年度（增/减）
固定资产投资总额

%
其中： 工业企业

%

服务业

%
固定资产投资平稳增长。贯彻落实中央宏观调控政策措施取得明显成效，，%，其中,，%；，%。，%。

图二、房地产市场投资情况
项目
金额
比上年度（增/减）
房地产投资总额

%
累计施工面积

%
竣工面积

%
商品房销售面积

%
销售金额

%
4、人口及生活水平分析
图一、人均收入情况
城乡居民收入水平进一步提高。全市在岗职工年平均工资为22236元，%。据城乡住户抽样调查统计，2005年全市农村居民人均纯收入为8498元，%，城镇居民人均可支配收入17100元, %。居民消费不断升级，，%%。生活质