房地产企业经营管理讲义.docx

房地产经营治理课本
一、内容提要
1、房地产的种类；
2、房地产投资的特性；
3、房地产投资的形式与利弊；
4、房地产投资的风险及风险与投资组合。
二、考试要求
1、了解房地产投资，投资组合的观点，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。
2、熟悉房地产投资的形式及利弊。
3、掌握房地产投资的种类及投资特性。    
第一节   房地产的种类
从房地产开发水平上分别，房地产可分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型。
一、 土地
土地是房地产的一种原始形态，通过在土地上继承投资，就可以最终到达为人类提供入住空间的目的。土地属于房地产的领域并是其中最重要的组成部分。土地又可分为未开发的土地和已开发的土地两种类型。前者根本上属于农村团体土地，后者通常属于都市国有土地，固然，在一定条件下前者可以向后者转化。
依土地所处的状态差别，土地又可分为具备开发建立条件、立即可以开始建立的熟地和必须经过土地的再开发才气用于建立的毛地。除土地开发用度外，土地开发历程中的不确定性和风险，是导政毛地和熟地之间代价差别的主要因素。对付房地产投资者来说，购买熟地进行开发建立时，虽然土地用度支出通常高于购买生地自行完成土地开发(拆迁、安顿、赔偿)后再建立的方法，但由于缩短了开发周期，淘汰了投资风险，因此是许多投资者愿意选择的方法。
例题、对付房地产投资者来说，购买熟地比购买生地进行开发建立，有[   ]特点？
A、土地用度高   B、投资风险淘汰   C、投资风险增加   D、开发周期缩短   E、 开发周期延长
答案：ABD
二、在建工程
在建工程是指已经开始工程
建立但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建立历程中的一种中间形态。受原有投资者融资能力、治理能力、投资计谋以及市场情况因素变革的影响，房地产市场上总存在一些针对在建工程的生意业务行为，如将在建工程转让、抵押等。因此，针对在建工程的代价评估和投资阐发，也是房地产投资阐发的重要内容。
三、 成后的物业
所谓建成后的物业，即通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的修建物及其隶属物。按其当前的使用状态，可分为空置和已入住(允许有部分空置)两种情况。凭据修建物的用途差别，可分为下列几种形式：
1、居住物业。居住物业一般是指供人们生活居住的修建，包罗普通住宅、公寓、别墅等。这类物业的购买者多数是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。
2、商业物业。商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包罗酒店、写字楼、零售商业用房、出租商住楼等。这类物业的购买者多数是以投资为目的，靠物业出租经营的收入接纳投资并赚取投资收益，也有一部分是为了自用、自营的目的。由于入住商业物业内的经营者的效益在很大水平上取决于其与社会靠近的水平，所以位置对付这类物业有着特殊的重要性。        
3、产业物业。产业物业通常是为人类的生产运动提供入住空间，包罗产业厂房、高新技能财产用房、研究与生长用房(又称产业写字楼)、仓储用房等。产业物业既有出售的市场，也有出租的市场。
4、特殊物业。对付赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。特殊物业的市场生意业务很少，因此，对这类物业的投资多属于恒久投资，投资者靠日常经营运动的收益来接纳投资、赚取投资收益。
  例题：凭据修建物的用途差别，建成后的物业可分为[   ]形式？
A、居住物业   B、商业物业   C、产业物业   D、特殊物业
答案：ABCD  
第二节   房地产投资的特性
一、位置的牢固性或不可移动性
房地产资产最重要的一个特性是位置的牢固性或不可移动性。它不但受地区经济的束缚；还受到其周围情况的影响，所谓“房地产的代价就在于其位置”。房地产不能脱离周围的
情况而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。
房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力，也就是说能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润，使置业投资者能获取公道、稳定的经常性收益，使租客能方便地开展经营运动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。
房地产投资代价的崎岖，在很大水平上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不但是看其当前净租金水平的崎岖。
由于房地产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来地区情况的可能变革和某一宗具体物业的考虑是并重的。通过对都市筹划的了解和阐发，就可以做到正确地和有预见性地选择投资所在。
例题：房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处区位必须对[   ]都有吸引力。
A、置业投资者B、开发商C