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商业项目机电安装与装修工程穿插实施控制要点
项目管理中心计划部
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一、穿插实施时间控制
二、穿插实施注意要点
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控制原则：见缝插针、有序衔接
见缝插针：创造出工作面，就必须有工序在施工。
有序衔接：工期紧可以抢工，但工序不能乱、组织管理永远不能乱。
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穿插实施准备工作
一、设计：
完成第一版施工图，具备砌筑、机电设备管线安装的招标、施工条件。
1、第一版施工图是在招商没有完善、消防建审没有完成的前提下完成的图纸，存在一定缺陷是必然的。
招商是一个博弈的过程，完成招商需要一个过程，需要时间。
步行街的招商不可能太早。
消防报审已经完成一次对接，可能在组织性能化论证过程中，但消防局对大部分区域已经无异议，具备砌筑、机电管线安装施工条件。
我们产品的对象是商户，满足商户需求是我们产品的追求。
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2、给总包足够的时间去计算工程量，准备砌筑材料、工人。
在2-3个月内完成5-8万方的砌筑工程量，在一些城市存在砌块供应不足问题。
砌筑工程量大，有些分包单位对困难估计不足，在工程进行过程中因为价格问题与总包扯皮，影响工程正常进行。
3、第一版图必须具备机电安装招标条件。
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穿插实施的准备工作
二、需要完成的招标（采购）工作：
1、完成空调、消防、虹吸雨排、弱电等施工招投标。
2、督促、落实总包完成常规水电材料、施工人员的准备工作。
3、设备选型与订货安装
在初步设计阶段，需根据项目的情况及其市政配套状况和政策对关键设备（高低压配电柜及其关键部位主开关、发电机、电梯、空调主机、水泵）进行选型。设备的招标及进场时间应根据所对应的安装工程施工进度节点和生产周期进行倒排。
电梯采购以签订合同，首次付款为时间点为控制点，电梯签订合同后一定要再次复核施工图，确认井道尺寸、坑底尺寸，机房层高等数据，在结构施工过程中避免失误。
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电梯的种类不同，加工订货周期不同，特别注意特种电梯的加工周期。电梯加工订货周期：国产电梯客梯九十至一百二十天，步道梯、扶梯、货梯六十至九十天，观光电梯、液压电梯、无机房电梯一百一十至一百五十天。根据上述情况，如果没有特殊和进口电梯要提前四个月订货。
三、完成机电管线综合布置图。
1、施工图设计单位完成第一版管线综合布置图
2、要求总包组织空调、消防、虹吸雨排、强弱电、给排水等单位根据现场实际情况深化综合布置图。
3、综合管线布置图的水平影响到吊顶的实际高度，进而直接影响步行街、百货的设计效果，影响超市、电器等主力店的交付。
4、综合管线布置图的深化要求商管公司参与配合，以方便以后在运营过程中的维护和管理。
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穿插实施时间控制
一、砌筑、抹灰工程
1、地下室模板拆除、清理后立即开始砌筑、抹灰等工序作业。
2、时间要求：结构（裙房）封顶60天内必须全部完成大商业部分砌筑、抹灰作业，包括楼梯间、前室、管道井、机房等。
3、作业时间：70-80天
4、作业难点：地下室由于设备进场、管线安装等原因，不能一次成活；步行街管道井数量巨大，工程量约占总砌筑量的1/3，且部分需与风管配合砌筑；影城为双层墙体，砌筑高度为7-8米，材料运输困难，砌筑难度大。
5、解决措施：提前参与总包对劳务队伍选择，做出工程量和工程难度分析，做好分区域的材料、人员准备工作。
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穿插实施时间控制
二、室内空调、消防等机电安装工程
1、由于工期非常紧，室内安装工程的施工需与土建施工紧密配合，根据土建进度仔细安排招标及进场施工时间以及相关设备的招标及进场时间。安装施工过程中需仔细安排各专业穿插施工的穿插时间节点。
2、结构达到正负零前三十天要确定通风空调、消防喷淋、电气、给排水等专业施工图纸，确保设备安装工程在结构出正负零后四十天内进场。时间分配：招投标四十天，设备管线二次深化设计及审批二十天。
3、时间分析：
北方地区工期要求一般是开工4个月后结构达到正负零，对于设计要求既开工3个月内完成第一版施工图，结构出正负零前后要完成消防、空调等安装招标，预留出20天左右进行综合管线布置、调整以及施工材料、人员准备工作。对于南方地质条件复杂一些城市，出正负零时间控制在6个月以内，设计工作时间基本满足要求。
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穿插实施时间控制
4、作业安排：结构出正负零40天内需大面积展开机电安装作业，结构封顶