南方国际广场营销策划报告英联房地产策划文案.docx

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南方国际广场营销策划报告英联房地产策划文案
第六章 联合销售操作方式
一、销售现场管理架构
南方电建公司
营销计划制定调整并报南方电建公司批准
批准后
的营销
计划
英联公司
（策划组）
监督及核查
现场信息意见反馈
执行批准后 执行效果反馈
及销售统计
的营销计划
销售经理

培训及跟踪执行过程 现场信息意见反馈

传达营
销指令 销售信息上报
及现场反应
销售人员
指令
二、销售现场管理
根据南方电力建设公司的要求，本项目将由开发商和代理公司联合销售，故我司建议销售现场采取统一管理、统一制度、统一培训、统一形象、共同销售的管理模式。
（一）统一管理
销售现场由代理公司设置销售经理和主管各一名，该销售经理对双方所有的销售员都可根据现场管理制度行使管理和处置的权力。现场销控由代理公司的销售经理负责执行，由发展商监督实施。主管协助销售经理工作。
（二）统一制度
销售现场采取统一的现场管理制度，包括考勤、接待、礼仪、合作、业绩考核和不合格服务处置等内容，该制度对双方销售人员具有同样约束力。
（三）统一培训
我司建议在本项目正式进场前一个月，由代理公司统一对所有销售人员进行培训，销售员经统一考核和考评合格后方可上岗。
（四）统一形象
在销售现场淡化销售员各自公司的概念，突出和强调本项目售楼处的整体性和统一性。务必使所有的销售员经统一培训，统一管理后形成面对客户整体统一、团结协作的团队形象。
三、人员安排建议
我司建议销售现场安排销售人员十六——二十人，开发商南方电建公司出4-5人，其余的由我司派出。
四、代理佣金和销售人员提成
我司建议双方销售人员的底薪由各自公司发放，所有人员成交均计入代理公司，双方销售人员的提成由代理公司根据统一的标准发放。
第七部分 代理收费标准和方式
根据项目特点和市场状况，我司建议代理费的取费标准可结合销售进度分段设置，具体见下表。
附表6：
销 售 率
<50%
50-70%
70-90%
〉90%
代 理 费
%
1%
%
%
1、当本项目正式开盘一年后，销售率小于50%时，代理费全部按房款的%结算；
2、当本项目正式开盘一年后，销售率达到50%，不到70%时，代理费全部按房款的1%结算；
3、当本项目正式开盘一年后，销售率达到70%，不到90%时，代理费全部按房款的%结算；
4、当本项目正式开盘一年后，销售率达到90%或以上时，代理费按房款的%结算；
5、代理费的可先按照1%结算，正式开盘一年时再根据当时的销售率补足；
6、代理费的结算周期以月为单位，凡交完足定、首期房款并签定商品房买卖合同的单位即可结算代理费。
第八章 其它说明
一、英联置业策划代理部分项目简介
（一）世纪村
1、发展商：深圳市沙河集团公司、沙河实业股份有限公司
2、项目概况：位于南山区白石洲，沙河高尔夫球会东侧，侨城西路以东，沙河东路以西。总占地面积89000平方米，总建筑面积304900平方米，约2000户。
3、销售业绩：一期64500平方米，2000年11月上市。上市四个月一期销售80%。二期2002年初上市，到2003年8月已销售80%，第三期王府9月13日开盘现销售30%。
4、策划思路：英联置业全程参与，从项目规划设计阶段开始介入。
（1）英联置业在国内首创“国际文明居住标准”并第一个运用到房地产项目“世纪村”中。从一期的演绎“国际文明居住标准”到二期的感受“国际文明居住标准”，策划思路和项目理念也在不断提升。
★ 国际文明标准四个基本特征：
以人为本；
以社会为本；
以科技为本；
以可持续发展为本。
★ 国际文明标准八条准则：
更适宜的居住面积；
更完善的居住功能；
更现代的生活设施；
更科学的建筑构造；
更多样的建筑形态；
更适度的规模配套；
更文明的小区环境；
更全面的社区服务。
（2）举办由市政府、规划国土局、设计部门，房地产开发公司参加的“国际文明居住标准”专家学术研讨会。
（3）开展“国际文明居住标准”专题讨论，借探讨“国标”之名炒作世纪村。
（4）将世纪花园更名为“世