【商业地产】-增城九州新塘项目前期定位报告-86PPT.ppt

九州新塘项目前期定位报告
2006-04
一座新城
的
荣耀!
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目录
第一部分:地块初判
第二部分:市场环境分析
第三部分:项目机会判断
第四部分:分项目物业类型研究及定位方向建议
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第一部分:地块初判
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新塘镇
位处增城南部重镇——新塘
项目位置
新塘镇是以民营经济为主导的经济强镇,工业总产值占增城市60%,从传统的牛仔服装制造行业,逐步向汽车制造等高新科技含量的产业发展;
五镇(原新塘、永和、仙村(除吓岗村)、沙埔、宁西)合一后,全镇总面积280平方公里,总人口39万人,其中常驻户籍人口218283人。
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位于新塘发展新区域,市场关注度高、潜力大。
城市家园二期
体育花园
顺欣广场
现代城市广场
新都盛世名门
东方名都
新康花园
新塘新世界
凤凰城
位处新塘新的发展区域、临广深公路,通达性、昭示性佳
距离解放北商圈10分钟步行距离;距离汇创新都会名店城5分钟步行距离
金泽花园二期
本项目地块
项目位置
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一期用地:原为厂房、办公楼、绿化及足球场
占地面积:㎡
建筑面积:250000 ㎡
容积率:
其中:
住宅、公寓建筑面积22500㎡
商业面积:14500㎡
办公面积:5000㎡
社区健康中心面积:5000㎡
会所建筑面积:500㎡
二期用地:原为厂区宿舍
占地面积:㎡
建筑面积:108000㎡
其中:
住宅建筑面积:99000㎡
商业面积:9000㎡
总占地面积:㎡
总建筑面积:358000 ㎡
总容积率:
建筑密度:%
备注:本方案为2006年3月31日提供之方案(以下同)
项目经济指标
本项目是中等规模的综合型小区
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一期用地主要是厂房、办公楼、足球场
西面与新塘世贸中心一路之隔,目前是烂泥路。靠近本地块边缘是一系列的制衣工场
北面围墙与外边平房、村屋有约7米的高差。外围环境比较脏乱
东面二期用地主要是5-8年楼龄的宿舍
南面临107国道(广深公路),两面主要是牛仔制衣工场
与二期宿舍交界处有大量的厂区园林绿化
西面紧靠城市家园二期在建项目
北
南
西
东
项目四至
项目外围无景观资源,东西道路在规划中,南临广深公路,昭示性强、噪音大
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园林绿化
310m
293m
150m
一期地块原为厂区、运动场、办公楼,拆迁成本低,,启动容易;
一期地块保留原厂区“院中园”地块(㎡),具备良好的绿化环境
西边道路尚在规划中,北面临村屋、平房,如作临街商业,价值较低;南面临广深公路,昭示性好,临街1-3层作集中式商业,有一定机会
65m
218m
园林绿化
园林绿化
园林绿化
一期地块分析
一期启动容易,住宅部分具良好的绿化资源;商业部分受道路通达性及周边环境影响,价值短时间内未能实现
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区域优势明显
位于新塘的新兴发展区
昭示性明显
位于广深公路主干道旁
商业价值短期内未能充分体现
项目西面、北面外围暂时是村屋、工厂、形成商业氛围需要一定改造时间及成本
以住宅为主的综合物业
物业类型包括住宅、办公、商业等物业
一期住宅物业启动相对容易
主要是厂房,拆迁赔偿容易处理
住宅物业园林具有优势
原来旧厂房园林绿化率高,在新规划内基本可以保留原花园绿化
地块初判
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第二部分:市场环境分析
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