商业地产成败的灵魂是商业前期定位.doc

商业地产成败的灵魂是商业前期定位
第一个问题,商业前期定位的重要性
商业地产是为商业经营服务的,他不是地产开发,是属于商业经营,这个概念一定要清楚。从国内外,从古今都是经营为主,才有了地产,没有说先地产才有经营。我们过去都知道,先有什么,是先有市,完了以后才能集聚人,有了人才能够发展为一个居住的小区,或者一个城市。历史就是这么形成的。所以说,商业经营是属于为先的,没有商业经营,吸引不了人气,没有人气,你的城是空城,你的地产是无用的。这就是商业地产为经营服务,而且是全过程服务,不是哪一段。所以说,商业经营就决定了商业地产,下面要讲的他是灵魂,是决定性的因素。
古今中外,任何一个地方,你可以翻历史,看现实,没有一个地区是商业经营不好,还能把这个城市弄得红红火火、热闹起来的,没有。所以说,商业经营定位的重要性,就在于此,但是前提有一个,就叫国际化的理念,全球化的信息,本土化的运作,必须具备这样的前提。否则,你这个商业经营定位是虚的,而且是不切实际的。
目标是什么呢?就是说,商业地产为经营服务,是前期、中期、后期要围绕着商业经营的全过程来解决问题,为商业经营服务。就是一句话,商业经营是商业地产开发的出发点,也是它的归宿。
第一, 商业经营定位是商业地产的灵魂,为什么?
因为经营定位是决定了商业地产能不能搞得好,也决定了全过程,所以定位决定了经营好坏,经营好坏决定了商业地产能否成功。
第二,商业资源是决定的因素,为什么?
商业地产是三个因素,土地资源、专业资源、商业资源最佳结合,三者最佳的结合,关键核心是商业资源。地产资源的价值,专业资源的价值,取决于商业资源,商业资源好坏,取决于商业经营,商业经营取决于商业定位。这就是这么一个因果关系。
为什么说商业资源取决于这些因素,因为同一个项目,同一个地点,由于定位不一样,比如说经营的大方向,品牌、特色受群众的欢迎程度,环境服务等等,就决定了那两个因素到底是作用多、少,价值高、低,就这么一个问题。
第三,商业地产的最终目标:
一是消费者认可,这一条非常重要。是不同的消费群体认可,不同的功能需求认可,对你的环境认可,对你的安全、方便、舒适、享受体验认可,总的来说,认可了你这些,他来了以后,下次还想来,回去以后要动员更多的人上你这来,这就叫消费者认可,对你的一切就会永远记住,是他理想的场所。
第二个认可就是经营商的认可,首先是认识上的认可,招商的时候,你这个首先是干什么的,地点合适不合适,你的定位符合不符合我,条件怎么样,价位如何,这一切首先是要给予他一个非常有力的认识上的回答。但是进来了,不一定就完全待下去,特别是经营商有这一条,物以类聚,人以群分,要找门当户对的,择邻而居,形成合力。你不能把一些高档品牌和一些小摊贩弄在一起,这样就完了。
在这种情况下,定位准了,才能够经营好,才能够留下来,定位不好,经营不好,最后走人,你这个项目从此就一蹶不振。所以说经营上要经过两段时间的认可。
第四,本土化
本土化,在商业里是非常重要。为什么?商业和社会制度、开放程度、政策法令、经济发达程度,社会文化、历史背景、思想意识、生活****惯、消费心理****惯,行为、传统观念等等这些因素有关..
第五,地区经济差异
定位和经济发展息息相关,经营定位需要考虑经济发展程度,需求、档次、功能,要整体的衡量你这个定位该怎么样?比如说,收入水平,杭州03年可支配收入是23000,04年超过26000,而东北地区,大连才9100,沈阳8100,哈尔滨、长春更低,这两个城市能够在一个层次上定位吗?不可能。同样的百货,必须是有高有低,商品组合也不一样,消费群体也不一样。这就叫为什么要和经济发展、收入水平要联系起来,就是因为你每个事都有个定位,这个定位和你的客观需要一定要联系起来。
再一个是消费趋势,消费趋势一定要和当地联系,比如说,一段时间上海的文化消费高于购物消费,如果把三线城市、二线城市以购物为主这些东西拿到上海来,这些是大错而特错了,但是把上海的这些东西拿到其他二三线城市,你的商店就好不了。%,一万五的收入用于衣着消费1千左右,钱都干什么呢,你要根据这个来考虑你的定位该怎么办,而不是盲目的把更多的服装搞出去。很多商家不忘搞服装,五年前可以,十年前更好,现在就不行了。
再一个,国际的一些专业机构和我们的团体调查,白领和蓝领的消费总量是100的话,白领应该占多少?%,上海21%,广州17%,%,%,%。这就提出个问题,像这样不同的几个城市,你到底把这些档次定在哪?请自己回答。如果只想到白领这个东西怎么值钱,怎么租金高,谁来买?所以说在这种情况下,就要考虑你这种消费趋势是不同地区、不同城市,有不同的把握,一个城市里的居住环境