企业租赁厂房拆迁怎么补偿租赁厂房拆迁维权.pptx

路永强律师
随着城镇化进程加快,拆迁规模的扩大,拆
迁的工厂企业越来越多,关于企业租赁的厂房拆
迁怎么补偿?租赁厂房拆迁如何补偿?企业租赁
厂房拆迁如何维护合法权益?等问题,一直是困
扰企业主的问题,在办案过程中,诸多企业都是
承租的土地或厂房,现在我们以承租企业为例,
谈一下企业拆迁如何补偿。(关于企业租赁厂房
拆迁具体标准请百度搜索《路永强律师:最新企
业拆迁补偿标准》。
办案过程中发现,拆迁人与被拆迁人在协商
补偿、订立补偿安置协议的过程中,承租人也没
有权利参与到其中来。这样一来,一旦面临拆迁,
作为承租人的企业想获取补偿就会陷入非常被
动的局面。在现实生活中,因历史上的改制原因,
国有企业改制不彻底、集体企业转型不成功,企
鹏程万里,芳罔的豁达震惊了痋痋的耳根。柯痋成舟,无数的摔倒复原了袅袅的精神
业产权、厂房产权、土地使用权权属混乱不清等
情况,导致企业以承租人的身份从事生产经营的
情况非常之多。那么,承租企业面临拆迁应当如
何为自己争取利益呢?
1、承租企业在拆迁前的准备
许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时
候,往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。
他们认为,只要我能拖得住撑得久,动迁组终会
因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补
偿条件。事实上,这是一种非常错误的想法。
首先,法律上规定了“久拖不搬”的强制手
段。《行政强制法》和《条例》确立了行政强拆
和司法强拆的两种救济手段,面临被拆迁人、承
租人“久拖不搬”的情况,拆迁人有权依照法律
程度申请强制拆迁,被拆迁人、拆迁关系人意图
想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁,这是
鹏程万里,芳罔的豁达震惊了痋痋的耳根。柯痋成舟,无数的摔倒复原了袅袅的精神
不现实的想法;
其次,在以前的拆迁案例中确实存在因时间
拖得过久,拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况,
但我们不能把给予较高补偿的原因简单归于
“等”、“耗”、“拖”。拆迁是一种依法而为之的
法律行为,哪些项目应当补偿、哪些情形应当照
顾、基于何种标准补偿,都是经由法律、法规、
地方政策性文件所规范的,所有的拆迁补偿都是
纳入到法律、法规、政策性文件中的,而不是拆
迁人自主决定的事情。
再次,抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆
迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上,而
忽视了补偿款分割的法律风险化解。律师在办案
的过程中,经常会遇到这种情况:在补偿款谈妥
之前,被拆迁人、承租人往往站成一线,共进共退,
以图争取更多的利益。而一旦补偿款落实之后,
鹏程万里,芳罔的豁达震惊了痋痋的耳根。柯痋成舟,无数的摔倒复原了袅袅的精神
被拆迁人、承租人以及拆迁关系人会因为之前的
权属约定不明而再起诉讼,请求法院依法为其进
行动迁款的分割,拆迁之事本已麻烦甚多,再加
上动迁款的分割,更容易出现亲朋关系破裂、子
女关系紧张的情况。而这一切,其实都可以通过
拆迁前的准备,通过约定各方权利的方式,很容
易地把拆迁后的法律风险给化解掉。但很多拆迁
人、拆迁关系人并没有注意到这一点,而徒增许
多烦恼和纠纷。
2、承租企业在拆迁前可以做的准备有:
(1)深度审查拆迁中的各方权利义务关系,
确定因拆迁而发生关系的各方主体
与住宅房屋拆迁相比,非住宅房屋拆迁(企
业拆迁)因为土地、房屋的权属关系复杂,在拆迁
过程中会有更多的拆迁关系人在里面。如果被拆
迁房屋是自有产权办公用房,并享有完整的国有
土地使用权,被拆迁人就是被拆迁房屋的产权人,
鹏程万里,芳罔的豁达震惊了痋痋的耳根。柯痋成舟,无数的摔倒复原了袅袅的精神
拆迁关系主体就是拆迁人、被拆迁人。有些房屋
是租赁办公用房,拆迁关系主体则有拆迁人、被
拆迁人和承租人三方主体。值得引起注意的是,
集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻
底的企业拆迁,因原有权属不明,甚至土地转让
合同无效等各种在法律规范之外的事实出现,使
得各方主体权利义务不清楚,拆迁获得补偿款后
往往更容易发生纠纷。由此,律师提示:对于产权
归属不明确的企业,在拆迁实施后、拆迁补偿安
置协议订立前这段时间内,建议或者聘请律师介
入,以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的
权利、动迁款分割方案做民事权利的约定,以有
效化解可能发生的法律风险。
(2)积极准备对被拆迁房屋的产权关系证
明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修
装潢费用支出等相关材料证明
有很多当事人并没有预估到相关材料证明