银河国际广场业态定位-PPT课件（精心整理）.ppt

银河国际广场业态定位方案目录?业态定位研究方法?泗洪现有商业格局?商业调研的结论?南京商业项目参考?现有客户调研结果?业态定位的依据?各楼栋业态定位 1、业态定位研究方法一个地区的经济发展现状,会充分体现在它的商业零售业发展水平上。而商业零售业的发展现况,都是经历了很长时间的历史沉淀,有其自发性的特征。所以我们的业态定位要遵守它的规律。首先,从泗洪县城的整体商业数据统计入手,再对数据进行筛选分析,主要包括对各类业态比例、各业态经营主力面积、各业态的现有租金水平等关键性因素进行分析,得出泗洪县整体商业概况,为后面项目业态的细分提供数据依据。再次,参考其他城市相关项目,并考虑业态定位适度的超前性。最后,结合项目的建筑规划,分析各地块街区(包括面积、地段、租金、建筑结构、相邻路段经营品类等)情况,对各楼栋进行各业态合理布局。 2、泗洪现有商业格局目前泗洪核心商业区主要集中在青阳镇,青阳镇又可分为:一个中心商圈“花园口商圈”,一个次级商圈“泗州商城商圈”和即将要升级换代的“工人路—建设北路商圈”。其中花园口商圈最为繁华,集中了泗洪县主要的商业,泗洪县大型的超市、百货、家电卖场——时代超市、正大百货、五星电器、宏州家电城均以花园口为核心分布。步行街是目前泗洪零售业最繁华的街区, 集中了泗洪大部分的服装品牌。花园口商圈是目前泗洪零售商业当仁不让的一哥。以泗州商城为核心,区域内各种业态也较为齐全,能够满足周边的消费、休闲需求,但对于中高档服装等产品的消费仍然依靠花园口商圈对其进行互补。工人路—建设北路商圈由于目前在换代升级中,商业氛围没有以前浓厚,档次也较低,目前主要以建材业态为主。 2、泗洪现有商业格局泗州中大街是连接泗洪两大商圈——花园口商圈和九楼商圈的主要干道, 有泗洪第一街的美誉,泗州中大街共有商户 176 家,基本为商住楼,一至二层为商业,三层以上基本为住宅,商业分布除大型专业市场(五星电器)、百货(正大百货)外,绝大部分立足于服装、日用百货、休闲娱乐等,涉及商业业态 24 种。泗州中大街主要经营业态有: 服装 91 家( % )、金融 9家( % )、珠宝饰品 9家( % )、烟酒 9家( % )、通讯 9家( % )摄影服务 7家( 4% )、宾馆 6家( % )、电动车及配件 6家( % )、眼镜 5家( % )、广告 3家( % )、餐饮 3家( % )、建材 3家( % ) 租金水平: 泗州中大街是泗洪人流最密集的商业干道,旺盛的人气也带动了周边的商业, 租金水平也属于泗洪县临街商铺租金的中上水平,但由于以下两种情况,租金有较大差异。 1、泗州中大街很多商铺的产权都是单位房,若经营户直接从单位租赁的话,租金比较低,例如快节奏(面积 36 平米,年租金 30000 元,即月租金约 70 元/平方); 2、若转租,租金则比较高,如快节奏旁边的安踏专卖店(面积 108 平米,年租金 15 万,即月租金 116 元/平方。泗州中大街 2、泗洪现有商业格局泗州西大街是泗洪县主干道,共有街铺 203 家,涉及建材、美容美发美体、餐饮、日杂百货、旅馆等多种业态。业态比例建材 58 家( % )、美容美发美体 24 家( % )、餐饮 16 家( % )、汽配汽修 15 家( % )、旅馆 12 家( % )、日杂百货 11 家( % )、广告 9家、( % )保健品 9家( % )、通讯 6家( 3% ) 租金水平租金呈现两极分化的态势,高租金基本集中在泗州商城的底层商铺,例如足印面积约 80 平米,年租金 13 万,即租金为 135 元/平方,其他商铺由于商业氛围相对较差,租金都偏低。泗州西大街 2、泗洪现有商业格局建设北路共有商铺 72 家,涉及建材、餐饮、烟酒、美容美发美体等业态业态比例建材 40 家( % )、餐饮 6家( % )、烟酒 4家( % )、美容美发美体 4 家( % )、洗化 4家( % )、医疗 3家( % )、快递 2家( % ) 租金水平建设北路 48 40000 70平米建材门市租金(元/m 2 /月) 租金(元/年) 面积(使用面积) 店名 2、泗洪现有商业格局建设南路共有商铺 61 家,涉及美容美发美甲、日杂百货、餐饮、烟酒等业态业态比例餐饮 13 家( % )、日杂百货 9家( % )、美容美发美体 7家( % ) 烟酒 5家( % )、书店 3家( 5% )、摄影 3家( 5% )、家具 3家( 5% ) 电玩 2家( % )、网吧 2家( % )、宾馆 2家( % )、干洗 2家( 3.