景秀年华家园营销策划报告.doc

景秀年华家园营销策划报告
目录
第一部分市场调研部分
第二部分项目定位
第三部分销售策略
第四部分广告宣传计划
第五部分展销会具体安排
第六部分入市策略
附页工作进度控制表
第一部分市场调研部分
景田片区概况
景田片区位于深圳市中心区侧、香蜜湖东侧,指深南路以北、北环路以南、新洲路以
西、香梅路以东的城市用地,。其功能定位是:以居住为兼有商业、办公、金融等功能,配套设施齐全的综合性住宅区。
景田片区为深圳市中心区的一级辐射地带,片区口碑良好,属于高尚住宅区。左右邻靠莲花山与香蜜湖风景区。片区内有万科城市花园、天健花园等知名楼盘,消费群体相对集中,吸引了大型零售商SAM会员店的进驻,另外,由于特区报业大厦、商报大厦的先后建成,和随之而来的机关单位人员的迁居,又赋予了景田片区浓郁的文化气息。
由于前期政策性影响和规划不力,片区内楼盘密度高,地块规模普遍较小,少有大规模小区,多层、高层呈无序分布,绿化率低,不仅造成视觉上的拥挤,更使居民不能享受宽敞的活动空间,并且现在和各楼盘由于规模小和规划早,普通缺乏自身配套,楼盘外观普遍过时。
片区内楼盘已趋饱和,俊景台、天一名居、宏浩花园、康欣居、嘉隆星苑等楼盘基本销售完毕,对本楼盘已不够成竞争压力,片区内近期在售楼以高层为主,目前对景秀花园直接构成压力的几个楼盘是:天然居和翔名苑。周边暂时将不会再有新建项目,即半年内所处的竞争格局相对稳定,且各楼盘也是有一定差异性的。下面就对竞争楼盘进行分析比较:
竞争楼盘分析
项目名称:翔名苑
住宅部分
位置
景田北路与景田西路交汇处
占地面积

建筑面积
25319平方米
实用率
92%
建筑功能分布
3栋小高层:商铺:1896平方米,住宅:170套,会所:一栋4000平方米
各种户型面积及套数比例
主力户型三房二厅:99——107平方米,占50%
二房二厅:65平方米,占30%
销售率
约40%
均价
6800元/平方米(毛坯房)
物业管理单位及管理费
万厦居物业管理公司
分析:翔名苑自发售以来,销售业绩不甚理想,主要原因是:
问题:
宣传力度不够,现场包装气氛不够热烈显得过于冷清;
售楼处布置光线昏暗不够大气,售楼人员不够热情欠专业水准;
样板房设计不够煽情不具档次没有起引导作用。
项目优势:
付款方式灵活多样,采用零首期,二成、三成及一次性的付款方式,大大降低了购买门槛;
户型方正实用,实用率高达90%;
主力户型为二房、三房、四房满足各类人群的需求;
不临街,无噪音。
结论:翔名苑在硬件上(规模和档次)不能和本项目相提并论,在软件上(推广力度、手
法)不够,其他条件(付款方式、户型、价格)不相上下,因此与本楼盘不够成竞
争压力。
项目名称:天然居
住宅部分
位置
福田莲花西路中段
占地面积

建筑面积
16万平方米
实用率
85%
建筑功能分布
6栋高层住宅带会所,一栋商场
主力户型套数比例
二房二厅:76——87平方米,占7%;三房二厅:95——118平方米,占85%
销售率
60%
均价
6800元/平方米(毛坯房)
物业管理单位及管理费
天健管理有限公