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装修公寓计划书篇一：公寓项目策划方案
XXX公寓项目策划方案
第一章项目的概况
一、项目的地理位置
1、项目基本介绍
（1） 项目的地理位置
本项目地块位于XXX市海珠区新洋东路同科韵南路交 汇处（近斯巴鲁4S店），该地块属于XXX市海珠区村经济联 合社，地块性质为农民集体所有。本项目位于众多XX城市 主干道交汇处，所处路段时高速公路网密集，西接新光快速、 XXX大道南、东晓路至工业大道；东接XXX、华南快速、 南部快速、环城高速、琶洲大桥，北通广园路，交通便利， 四通八达。新涪南快速路是全线主线双向8车道，设计时速 在60公里左右，吸引了不少车流通过。驾车只需约5分钟便 可直达天河、黄埔，大约10分钟就能去到番禺。
（2） 项目的周边环境
得益于政府近年大力投入发展XXX城市快捷路，带旺 了新涪南路，使这个地段的商业发展潜力巨大，继已发展成 熟的黄石路、XXX大道、黄埔大道等汽车商业大道相比，新 洋东路已成为XXX新一条"汽车黄金大道”，聚集了广汽丰 田长宁会展店、龙星行奔驰4S店、广骏名车日产4S店（进 口车）、高质东南汽车4S店、广骏二手车卖场（一期、二期）、 星时达专业汽车养护店等，美轮别克4S店、斯巴鲁4S店等,
目前新涪南路已成为集销售、汽配、维修和二手车车市等为 一体的汽车服务贸易集聚区，也是华南乃至全国最大型、最 规范的二手车交易商圈。
对于新洋南路的发展，XXX市规划局计划在南线兴建 东风、龙潭两个城市
生态公园，重点打造以"万亩果林”为主同时集游憩、 高档住宅区、产业为一体的生态公园。
2、项目的具体现状
项目地块毗邻XXX琶洲国际会展中心，在海珠区新发 展规划中，琶洲国际会展将构筑成面向国际的中心商务区， 同时，海珠区未来的城市结构为：以江、涌、围、园的生态 格局为基础，以轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部 居住”的城区结构。新涪南路正好是海珠区东部与西部连接 的交通大动脉，其北面或将发展生态果园和商业住宅区。
第二章项目的市场分析
一、 项目数据及定位
本项目用地面积m2,容积率，总建筑面积m2,其 中高层公寓面积m2;商场面积m2;地下停车场建筑面积 m2o配套设施建筑面积为500 m2,,项目总投资约亿元。
本项目位于XXX市海珠区地段，项目规模适中，周 边环境优越，适宜引入大型商业中的经营的理念，发挥规划 设计的优势，将本项目建成海珠区时尚公寓及大型商业体闲 中心。
二、 项目SWOT分析
（一） 项目优势与机会分析
1、 地理位置优势：项目位于海珠区，属于海珠区规划 中重点发展的“宜居”片区，同时项目周边住宅社区，为 发展商业提供较好的环境基础。
2、 经济基础优势：项目周边大型楼盘社区少，整体商 品房房价处于海珠区
中间水平，体现了周边，随着经济的发展，该片区的消 费力将更进一步释放。
3、 市场优势：
4、 交通优势：
（二） 项目劣势与风险分析
1、 项目相对远离海珠区核心商圈，周边商业气氛还不 够浓厚，可能会延长项目的培育期；
2、 从项目周边楼盘价格来看，周边消费力处于海珠区 中档水平，这一消费承受力需要对项目前期整体定位进行重 点考量，对招商的品类与品牌档次定位要适当造成一定程度 的影响；
3、 目前该项目所处位置，交通不便利，公交配套不完 善，将会对项目招商、开业、以及消费者到达带来一定程度 的影响。
三、目标市场的规划定位
1、目标市场的需求分析
酒店式公寓提供的是：“公寓式的业态，酒店式的服 务。”酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式, 又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、办公、会 所等多种功能于一体，附属设施还可以增加银行、超市等其 他项目，是一种综合性很强的物业形态（有人称之为“公寓 式写字楼”）。无论是
投资还是自住，都不失为一种值得重视的选择。
对于开发商来说，酒店式公寓因其使用功能灵活、市 场适应性强，减少了市场风险，增加了投资收益；对于投资 者而言，酒店式公寓因其户型较小，总价较低，投资回报率 通常高于普通住宅，因此受到人们的青睐。
【周边公寓分布】
从上表可知，海珠区目前在售的公寓出售均价约为 23213元/平方米。结合海珠区CPI增长率，预计往后公寓销 售价格可达3万元/平方米.
2、规划定位
⑴商场项目定位
根据项目所处的地理位置以及目前的市场状况，本项 目定位于所在地区的商业中。项目主要以公寓、商场为主。
⑵公寓项目客户群定位
本项目公寓主要客户群定位于、私企业主、个体工商 户、企中高层管理人员、新生力量的有产阶层。
第三章项目的市场定位
一、项目的市场定位
1、 定位：精品公寓
2、 户型面积：小户精品公寓，由栋