代理人签订房屋买卖合同的权限.doc

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刘志永律师：代理人签订房屋买卖合同的权限
本期介绍：
依据《民法通则》第六十六条：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
而在房屋买卖中，与受委托人订立房屋买卖合同，应当审查委托权限。
今天，我们很荣幸邀请到【大连 刘志永律师】作客专栏组，为我们讲解进行二手房交易过程中遇到业主委托他人代理出售房屋签订合同时，代理人被授予的权限问题。
访谈嘉宾：
刘志永律师，北京融商律师事务所大连分所专职律师，中国政法大学法学本科学历，中共党员，中华律师协会会员，曾任十三年国家法官。业务能力特别见长于合同法、婚姻家庭法、房地产法、劳动法等。
法律咨询：130-5271-5456 (咨询请说明来自法律快车)
访谈内容：
法律快车网：
刘律师，您好!很高兴您能在百忙之中抽身接受法律快车知识栏目的专访。
刘志永律师：
主持人好，各位法律快车的朋友们，您们好!
法律快车网：
刘律师，您能简单为我们介绍一下这个案子吗？
刘志永律师：
2012年初，王先生想把自己位于大连市西岗区的一套房屋出售，但因工作较忙经常出国，为方便起见，于是把房屋钥匙和房产证原件和身份证复印件交予内弟张先生代为办理。在进行二手房交易过程中，有一位刘先生看完该套房屋后对房屋的位置、价格非常满意。他认为张先生是业主王先生的内弟，又持有房产证的原件，应当有权出售房屋，便于2012年8月25日和张先生签订了购房合同，并交付了定金5万元。五天后，业主王先生回国后认为出售价格太低，拒绝履行合同。
　　2012年9月，购房者刘先生便将王先生起诉至法院，要求王先生履行合同，交付房屋。
法律快车网：
刘律师您认为，委托人委托受托人处理委托事务需要具备什么内容？
刘志永律师：
需要有委托合同，并且有相关的委托权限，委托事项。
法律快车网：
本案的判决结果是什么？
刘志永律师：
2013年3月，法院最后判决认定：业主王先生拒绝履行合同是合法的，购房者刘先生诉请业主王先生继续履行合同的要求不予支持，但法院要求退还刘先生支付的定金。
法律快车网：
您认为法院判决的理由是什么？
刘志永律师：
本案中，王先生并没有委托张先生签订房屋买卖合同的事项，因此，张先生无权与刘先生签订购房合同。
法律快车网：
通过本案，您想对网友提供什么意见？
刘志永律师：
消费者在实际进行二手房交易过程中，如果遇到业主委托他人代理出售房屋签订合同时，应该让代理人出示委托人的授权委托书，看清楚委托事项，问清过户时业主是否可以亲自办理，否则，就必须要提供委托公证书。
法律快车网：
再次感谢刘志永律师接受本期的专访问答，同时也感谢各位网友对我们访谈栏目的大力支持。我们下期再