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巨人肩上看世界—“国际财源中心”价值体系整合沟通— 200 6年的北京 CBD ,注定是一个狼烟四起的战场。先是潘石屹有意将“建外”和“尚都”放慢销售,坐地起价; 国贸三期挟“CBD 坐标”之势卷土重来; 后有银泰、华贸、万通虎视眈眈……近 200 万平米的写字楼大战一触即发! 谁在暗自偷笑? 谁将功成名就? 谁能突出重围? 可能是一次次销售战,价格战,资源战甚至口水战,可能是一场残酷的竞争,既要求我们高举高打建立市场领导形象,又要求快速解决销售,保证资金顺畅回笼—— BOB 认为:战略决定战术。首先必须冷眼旁观,认清市场格局……突围,势在必行! 第一篇: CBD 写字楼市场环境与趋势分析 1、井喷,说到就到· 01 — 03年市场供应量有限,客观积累大量需求。·奥运要求,令大量开发商在 07年底完成工程。· WTO 后几年内政策开始兑现,外企看到更大空间。·北京奥运商机浮现,更多商业机构抢挖第一桶金。· 30 多个项目集中放量,前期入市项目也持续供应。——不同于近年来泛 CBD 写字楼的热炒,真正 CBD 写字楼今年大量登上舞台,区域焦点已经形成。 2、“马太效应”与“阶级分化”·市场集中放量,可能形成供大于求的局面。·普通项目必然进入价格战,降低门槛以完成销售。·一些具有独特标识的写字楼,依然凭借品质抬高门槛。·市场细分明显,客户开始按需求分阶级寻找匹配项目。——跳出价格战,跳出供应量过大的圈层,只有树立强势品牌和标识,自身建立严格的等级标准。 3、 CBD 围城,有人离开,有人进来·生产和制造产业的 500 强撤离,在中国树立形象目的达到, 其办公、厂房、研发不在一起,必须考虑运营成本难题。·同时, CBD 丰富的涉外资源,基础设施及现代服务产业链开始成熟,对跨国公司形成凝聚力和吸引力。·美国《财富》杂志:全球 4万多家跨国公司 92% 考虑在中国设立地区总部,首选北京的占 15% 。——东长安街与 CBD 区域仍然是企业办公地址首选,今后几年将迎来跨国公司入驻高潮。 4、正本清源, CBD 不是车间工厂· 北京 CBD 的产业功能定位: “以吸引跨国公司总部和地区总部为重点,以发展现代服务业为主导,以培育国际金融产业为龙头的国际金融功能区与现代服务业聚集地。”· 北京 CBD 开始成为亚太地区经济运行控制中心之一,成为全球经济资源和各类生产要素的集散基地、现代服务业的集中发展基地和经济文化的国际交流基地。—— CBD 不是车间工厂,生产制造等第一、二产业难再适应,而作为商务平台, CBD 的功能定位越发清晰和被认识。 5、市场切口,真正的纯写字楼几乎没有·金地、万达等写字楼部分后期推出,先期多为居住公寓。·华贸的公寓开始只租不卖,并隔离投资型客户。·类似 SOHO 等小型商住物业,无法支撑跨国企业的形象要求。·不少写字楼集多种功能于一体,这种形态一定程度弱化甚至破坏了甲级写字楼作为纯办公场所的核心定位。——作为纯正的商务办公空间,作为企业形象和业务的提升推力,纯写字楼只有包括我们在内为数不多的几家。