牛驼温泉孔雀城-15年营销方案终版.pptx

牛驼温泉孔雀城 15 年营销方案牛驼温泉孔雀城项目组 13 年回款 亿 14 年计划 亿实际 10 亿 15 年 亿如何完成 15 年目标? 大北京温泉生活圈,世界温泉之旅客户增量任务达成完成 万组有效访, 亿签约, 亿回款目录第一部分市场回顾及预判第二部分 2014 年营销回顾第三部分 2015 年营销任务第四部分 2015 年营销策略第五部分 2015 年费用预算 2014 热点城市出现楼市、土地冰火两重天的现象。受春节淡季和调控升级影响,热点城市楼市明显降温;京沪杭深卖地收入超千亿元,地王频出再次点燃土地市场热情。在成交下滑、房价涨幅放缓、融资环境趋变和调控仍紧的背景下,房地产市场面临的变数正在增多, 一线城市和热点二线城市房价涨幅进一步收窄,部分三四线城市房价下行苗头渐显。京津冀协同发展战略的提出,带火了环京楼市;房地产再融资出现松动迹象,表明国家对房地产市场调控从行政化手段逐步转换为市场化手段. 6月住宅均价跌幅增大, 多地尝试不同方式放松调控,户籍公积金调整为主要手段。定向降准小幅释放流动性;以房养老试点工作启动,进一步完善民生保障体系降价风云再起土地市场疯狂京津冀一体化以房养老启动李克强 10 月 29 日主持召开国务院常务会议, 提出重点推进住房消费等 6领域消费,稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件 11 月 21 日央行发布通知下调金融机构人民币贷款和存款基准利率, 金融机构一年期贷款基准利率下调 个百分点至 % ;一年期存款基准利率下调 个百分点至 % 基准利率下调加强保障房 1月2月 3月5月 6月9月 10 月 11 月一线城市楼市持续低迷,购房者持币观望情绪浓厚,信贷收紧、自住房供应也是成为影响楼市低迷的关键因素低迷的市场 2014 年9月楼市传统旺季金九南昌乃至全国楼市政策不断,央行发文松绑限贷,首套房贷款利率下限 倍。除一线城市和三亚之外,全国大部分城市都已取消限购。- 年政策及市场 2014 年全国房地产政策及市场情况: 市场表现低迷,- 年政策及市场 2014 年北京房地产政策及市场情况: 2014 年北京五六环成交占据首位,占比达 59% ,供应面积也占据首位,约占 80% ,整体看来,供求主要聚集在五六环之间, 市场外扩趋势明显牛驼温泉孔雀城八达岭孔雀城碧桂园九龙湾华银天鹅湖首创国际半岛国瑞生态城帕克先生的别墅依云墅霸州温泉孔雀城新绎上水颐园三盛国际城片区竞品名称产品类型面积区间( ㎡) 成交均价(元/ ㎡) 全年回款额廊坊永清县帕克先生的别墅联排 176-178 12000 双拼 170 国瑞生态城双拼 222-260 14000 独栋 260-280 14000 天津武清首创国际半岛联排 200-210 10500 双拼 240 房山一渡风景区碧桂园九龙湾洋房 55-83 6000 联排 97-146 12000 双拼 178-243 12000 华银天鹅湖洋房 65-131 6768 叠拼 190-227 6768 张家口怀来县八达岭孔雀城联排 170-190 10596 牛驼片区三盛国际城叠院 80-130 无联排 160-260 独栋 350 新绎上水颐园叠院 61-130 无联排 200-300 无金海依云墅独栋 350-450 12000 - 年竞品市场 2014 年北京主要成交区域集中于五六环之间,竞品分流大量客源。北京 80 公里圈,碧桂园·九龙湾、首创·国际半岛、华银·天鹅湖分流 60% 客源量。碧桂园九龙湾?低总价度假产品?环境优势打击养老客户?大北京养老客户?东北部度假兼投资客户?海淀迁居养老客户首创国际半岛?依托武清资源、交通、奥特莱斯等优势?小面积投资户型,产品丰富? 50% 北京投资客户? 50% 北京刚需度假客户华银天鹅湖度假+房地产金融创新客户增量? P2P 平台为业主各种不同的房地产金融产品?养生宝、盈利宝、投资宝?北京投资客?专业地产投资机构?预备养老客户成功原因: 全网络覆盖拓客+创新营销模式(如地铁站赠送鸡蛋等) +代理公司挂靠分销,别出心裁的营销模式,吸引客户注意,并对竞品进行成功拦截,最终实现认购; 成功原因: 与 2014 年7月 23 日正式推出《售后返租带固定收益的营销方案》,其中推出三种金融房产方案: 盈利宝(投资型产品)、养生宝(投资兼自住型产品);安居宝(纯自住型) ,成功地进行客户召集并认购成功原因: 3+10 销售模式,即高策、伟业、金网络 3家代理公司,每家代理公司下设 10 家分销公司;