武汉极地海洋世界项目竞标方案(商业版)-06.ppt

武汉极地海洋世界(商业部分)竞标方案“商业物业”——本项目开发利润的重要来源,项目成败的关键环节之一。面对当前武汉市海量的商业物业供应与急剧萎缩的市场需求之间的矛盾;面对短期资金回笼与长期投资回报的抉择;面对中心商业物业与城郊商业物业的激烈博弈;面对销售与招商的互动;面对旅游复合地产与商业结合的庞杂命题,我们需要寻求稳妥而符合市场要求的解决之道。市场认识项目分析思考定位营销策略产品建议市场认识知己知彼,方能百战不殆,让我们先来关注武汉市商业物业市场的整体表现以及在这个市场上与我们的项目将会产生直接影响和关联的片区和项目。武汉市商业物业市场环境分析武汉市商业地产发展轨迹 2004 年快速升温期 2005 年火爆开发与销售期 2006 年理性开发与销售平缓期快速启动——————热烈追捧——————理性回归自2004 年以来两年左右的商业地产迅速上升的过程中,成就了一批大型的热销商业物业,也使市民投资商业地产的热情一度高涨。 2005 年、 2006 年期间房地产按揭贷款遭遇多次提息以及政策调控,导致商业物业投资回报降低, 投资风险增加,市民投资热情逐步开始回落。 2006 年下半年,武汉商业物业市场存在的重销售、轻经营的现象,随着部分商业项目后期经营过程中弊端的日益呈现而被投资者广泛关注。商业物业高额投资回报难以保障的现实,使人们对商业地产的投资信心大大降低。使众多大型商业项目遭受经营困境和后期销售的瓶颈,项目个体销售进度大大减缓。多极供给,市场竞争快速加剧。中心城区新、老商圈迸发生机, 近郊地带大型商业地产陆续涌现。商业背景多元依托, 根基差异。或依托成熟商流、或依托巨大人流、或扎堆居民区分别涌现了一批差异化的大型商业物业。汉正街商圈、江汉路商圈、武广商圈、钟家村商圈等核心商圈升级改造,核心商圈焕发新活力;沌口、盘龙城、光谷等近郊商圈着力完善居住区配套,建立区域型商业中心,给商业地产注入更多鲜活元素。商业形式多样, 商业步行街、集中型综合商业、专业市场等分别涌现,最大限度吸纳商业人流、聚集商业人气。商业地产供给现状关于价格——经历了前两年的火热开发和商业物业价格的迅速上扬,商业物业价值短期快速释放后,价格即将回归理性轨道,进入相对的价格平稳期。武汉市商业地产发展趋势预测关于开发量——由于受到整体市场需求萎缩以及短期内供应相对过剩的影响,结合当前政策面对投资类型物业产品的打压倾向,中期内整体市场商业物业的供应量受到一定程度的限制,即使有部分项目先后推出,也多以招商租赁的方式推向市场。