购买二手房需要注意哪些风险,需要注意什么问题？.doc

购买二手房需要注意哪些风险,需要注意什么问题? 本文作者: 上海律师张浩转载注明作者和出处张浩律师根据陪同客户购房总结购房经验发表如下经验汇总: 1. 交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人, 未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说, 夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋; 不通知房屋产权共有人就私自卖房; 职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等,这些情况都需要仔细辨别。 2. 交易房屋的风险。这包括多种情况:用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属有争议; 房屋已出租他人, 出卖人未依规定通知承租人, 侵害承租人优先购买权益的; 房屋已抵押, 未经抵押权人书面同意转让的; 被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的;用于交易的房屋存在质量瑕疵。 3. 交易手续的风险。房屋属于不动产, 则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。 4. 交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明, 或者合同条款签订不明确, 那么其中一方的权益就容易受到损害。 5. 产权风险。购买二手房也要认准产权, 以免房屋今后不能出手。按规定, 买卖双方要缴纳相关税费,办理产权过户手续,房地局才会核发过户后的产权证。识别中介: 1 、看看中介是不是有资质证书,从事房地产经纪业务需要专项审批的。 2、看看中介的实力, 是不是注重品牌, 人员素质如何, 专业知识如何, 因为人员水平决定了他们是否可以给你找到合适满意的房源。同时了解一下这个中介获得的相关荣誉。3、看中介的广告,版面比较大的一般来说实力也比较强,信息量比较大。 4 、这个中介是否进行“现金收购”业务,如果中介花重金收购的房屋,不赚取差价的可能几乎没有。 5 、中介在进行交易的时候是不是允许见到业主, 交易过程是不是透明, 有些赚取差价的中介总是处处回避业主, 生怕客户和业主谈到价格问题。6、签订合同时是不是签订《三方协议》或是《居间合同》,就是说是不是在中介、客户和业主共同参与的情况下订立的合同可以先到房管局查,然后再交定金,这样最安全。另外,在交易时你要按照下列操作: 二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段: 1 、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2 、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序), 买卖双方签订房屋买卖合同( 或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商, 对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3 、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后, 管理部门要查验有关证件, 审查产权, 对符合上市条件的房屋准予办理过户手续, 对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请, 禁止上市交易。 4 、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后, 交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗