沈阳泉涌新镇别墅项目策划方案doc9.doc

沈阳泉涌新镇别墅项目策划方案
                              
初案
 一、 现状分析
1、沈阳市别墅现状分析
沈阳市的别墅项目分布在城周的东、南、西、北四个方向。其中,70%的别墅项目分布在东部和南部,而西部、北部仅有金色高尔夫外商别墅、加州阳光等几个项目。因此,2004年沈阳的别墅市场形成了东、南两大阵营对垒角逐之势。沈阳别墅项目的从无到有可以说是沈阳的经济发展、观念进步、生活水平提高的一个具体体现。但是经过了近10年的发展,沈阳市的别墅市场仍然同上海、深圳、北京等房地产业发达的地区存在着较大的差距。沈阳市场上的单体别墅,每栋建筑面积主要集中在200—400平方米之间,有少量大面积的别墅出现。绝大部分别墅具有车库、佣人房、设备房、洗衣房等功能空间,大部分项目赠送私家花园。绝大部分别墅没有游泳池。潜在的供应量主要来自于加州阳光二期、美地庄园二期、信盟花园三期、维也纳音乐别墅、荷兰村别墅二期、菲菲澳家二期以及锦绣山庄等。部分项目的具体开盘时间尚不能确定,但是估计这些项目中的大部分将在今年年底或者明年陆续入市,总供应量大概在500栋以上。
2、泉涌新镇别墅现状分析
    由于本人对泉涌新镇别墅不够了解,只知其在开发区。分析可能因素如下:远离城市喧嚣,尽享山水之乐的同时,有便利的交通与成熟的生活配套设施,其它略。
二、 本案优劣势分析
1、优势分析
  1997年、1998年,沈阳市的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年,别墅又迎来了一个新的高潮期,市场供应量又达到200套左右。本案的可能因素(人个分析、猜测)分析为社区内的环境、会所、物业管理使人达到“高品质”等,真正追求高品质生活。
2、劣势分析
由于本人对泉涌新镇别墅相关资料不够了解,只能做出一些猜测分析:
● 没有自然的风景作有力的支撑点;
别墅是不可复制性的,通看全市别墅,基本上占有大量的稀缺资源,除土地外,还有风景、天然水域等特征。
● 交通不发达; 
●缺少有力的卖点;
3、综合分析
本案须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同,更要注重目标客户的消费心态,扬长避短才可行。
三、定位建议
精英型别墅,走中档别墅价位,高档别墅的品质路线。
理由:
1、沈阳购买高价位别墅的消费群体力度小;
2、除了针对金字塔尖的消费群,别墅也可以有中档概念。
3、沈阳是个贫富差距很大的城市,有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等,这
个层面的人不是买不起房子,而是买不到好房子;
4、任何人都希望花最少的钱,得到最大的享受;
5、价位低便有增值的空间;
6、吸引城市里的新贵。
操作方式:
1、把体量减少一部分;
高密度是做不出好别墅,户数太多就缺少荣耀感,最终会导致失去有效客户
2、本案分阶段推出;
   为了避免过大的风险,提高机会成本,应该分期推出项目,同时也可以吊吊客户的胃口。越不容易得的东西才是好东西。
3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所;
4、利用配套做文章;
5、配套先利用起来;
四、卖点建议
l 感受生命、享受运动;
理由:
a、对于房地产来说,独特的居住个性风格及特点就是文化品位,任何民族都有其特有的文化存在方式,包括信仰****惯及其精神等等,把运动