房地产开发企业所得税年度汇算清缴分析.docx

房地产开发企业所得税年度汇算清缴分析
房地产开发企业所得税年度汇算清缴分析
房地产开发企业所得税年度汇算清缴分析
房地产开发企业所得税年度汇算清缴分析
一、房地产企业所得税汇算清缴的特点
行业特点。 政策调控强、产业链长、资金密集、开发周期长、对地方财政收入的重大影响、社会影响大；
概念。 纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
应纳税所得额＝会计利润±纳税调整项目
应补（退）企业所得税＝应纳税所得额 * 适用税率－年度内已预缴的企业所得税
对财务人员要求很高
会计核算的要求。 鲜明的行业特点，销售预售收入的特点决定了其核算的独特性，成本计算较复杂。
税收处理的特殊性。
未完工销售的应纳税所得额、已完工销售的的应纳税所得额；
预售收入的特点；可作为广告和业务招待费计算基数，预缴的税费可以税前扣除，部分预提费用可以作为计税成本对待
新老项目的不同处理要求；
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老项目的界定：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在
2016 年 4 月 30 日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明
合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。针对老项目有两种计税方式：一是采用一般方法计税，按取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额（不含增值税税款）和 10%的增值税率计算缴纳增值税；二是选择采用简易计税方法，以当期不含税销售额 *5%的征收率计税。企业一经选择简易计税方法计税的， 36 个月内不得变更为一般计税方法计税。
二、汇算清缴的审核步骤
收入的审核
《企业会计准则第 14 号——收入》（财会〔 2017〕 22 号）第四条规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品
（或服务）控制权时确认收入。取得相关商品（或服务）控制权，是指能够主导该商品（或服务）的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
直接收款模式下的审核
分期收款模式下的审核
按揭收款模式下的审核
委托收款模式下的审核
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委托收款分为支付手续费、视同买断方式、包销方式等多种类型，共
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同点在于按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，实务中很少出现
链接： 发出代销产品超过 180 天仍未收到代销清单或货款的，视同销售实现，征收增值税。
成本的审核
项目成本的定义
严格区分期间费用和开发产品计税成本
已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本
几个特殊成本事项的处理
税金的审核
涉及的税种主要有契税、增值税及其附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税
期间费用的审核
职工薪酬支出的调整， 业务招待费的调整，广告费和业务宣传费的调
整，利息费用的调整，佣金的调整， 资产折旧和摊销的调整，资产损失税前扣除的调整。
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三、只存在预售未完工项目时的汇算
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收入的审核
总体思路： 房地产企业与购房者此时签订的是《商品房预售合
同》，购房者并未