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成本优化与控制作业指引 流程目标:创造性价比最高的产品,提升产品竞争力,动态成本及时调整与反馈。 流程主要责任部门:成本管理部。 流程关键业绩指标(KPI): 流程 KPI 责任部门/岗位数据来源实施成本与目标成本比值成本管理部各部门成本管理部/集团本 流程关键点(CP): 流程关键点关键点说明支持文件经验数据库的建立参考 5 及时提供测算数据及优化建议参考 5 动态成本反馈参考 5 : 万科各项目设计阶段、施工阶段方案优化与成本反馈工作。 . 成本管理部:编制计划并检查计划执行情况,进行具体测算并根据测算结果提出优化建议, 需要时进行部门间的协调,跟进优化建议后的测算并编制结果报告,测算结果复核发布, 每月动态成本调整并反馈。 . 设计管理部:提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算并优化,负责基础选型、结构、外电、智能化系统方案的优化选择。 . 工程管理部:负责特种设计的优化选择。 : . 方案优化流程结果反馈及案例总结过程改进数据测算方案优化流程 . 方法与过程控制 . 设计前期 A )开始设计前找发展、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性(用地分析)市场定位三方面信息。?政府规划要点:根据政府规划要点批复,得出如附件《政府规划要点设计指标》数据: 收集资料按照测算范本表格进行测算并编制报告优化负责人复核测算数据发送修订后的测算报告给优化相关责任人及该责任人领导修改测算数据并编制测算报告优化人员当面与优化相关责任人沟通并达成一致优化建议优化负责人复核测算数据发送修订后的测算报告给优化相关责任人及该责任人领导、设计小组优化人员编制案例优化人员存放优化报告及案例于公司案例库优化负责人复核案例?土地属性:通过勘查现场,询问发展部、项目部等相关部门,对土地属性信息分析, 得出《土地属性信息统计分析表》: ?市场定位:通过询问营销/ 设计部,清楚了解项目市场定位,产品组成,得出产品组成表: B)以上信息整理完成后,成本需要关注的重点是: ?第一:场地内的特殊地形,如果出现河流、箱涵。高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本,注意需要预留部分不可预见费用: ?第二:车位要重点关注其建造方式(地下、半地下、露天),是否计算容积率,会所是否可售; ?第三:外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。 . 概念、规划设计阶段成本控制重点: A)建筑、结构方面: ?设计前,同设计、营销一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合(已确定)方案的成本测算,用以指导概念、规划设计。?结合周边环境、用地景观资源,合理确定不同地域的不同产品布置;让产品销售利润、土地价值最大化。?成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议(注意:重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异) B)路网布置: ?道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下: 1)路网应合理简洁(减少路网的不合理曲线、弯折) 2)优化出入口布置,(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加成本) 3)道路宽度(设置双车道或单车道加会车区) C)停车布置(综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式): ?土地利用 1)地面露天车位最大化 2)地面停车按照最大边线原则布置?停车方式 1)车位平面布置最优化:限定面积内停放量最大。 2 )车位建造成本由低到高的顺序为:地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位,具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。?停车位体形控制: 1)高度 2)单独车位面积。?车库设置 1)车库宜集中设置,减少建造成本 2)机械车位及地下车库高度预留。?车库设置注意考虑客户使用要求,占地面积较大项目,车位数量需要合理分配,避免集中设置而引起业主投诉(示范区尤其需要注意)。 D)控制不可销售的公建及配套建设面积: ?不可销售的公建及配套(含附加值多建面积)或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。?提升附加值而多建的面积,要结合市场销售价格测算建设的必要性,注意提醒设计国家有了新的建设面积计算规范,偷面积而招致的政策风险需要注意避免。?通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。 E)综合物业管理成本、建造成本,合理布置组团大小,组团出入口布置相对集中,减少管理人员。 F)应结合项目周边道路、市政管网的情况,按照土方费用最小的原则确定场地标高: ?:“因地制宜”?