房地产市场调查分析报告.doc

房地产市场调查汇报
一、背景介绍
从至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大规模态势，企业也从最初混乱向平稳和有序前进。据不完全统计，xx市现在房地产开发企业近千家，有项目企业估计300余个。单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就能够衡量出房地产业这几年发展。，截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。能够说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。
纵观－xx市房地产走势，我们发觉，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部分城市房价过快上涨”过程中，xx市房价一直打着政府宏观调控政策擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕十八届三中全会上，相关对财税体制改革，集体土地使用权改变，和房地产税开征及推广，这些政府宏观调控政策实施全部会对房价产生一定影响。
我们辩证地得出结论，对一般住宅刚性需求稳中缓升，而对非一般住宅、商铺等高级住房或奢侈品房价格将会下降。
二、影响房价变动原因
1、房价组成要素：
土地费用：现在这是关键组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本全部会转稼到消费者头上。伴随改革力度加大，中央对财税体制改革，土地财政现象会逐步改善，那么关乎国计民生一般住宅供给将会增大，也就是说未来房地产
市场改革方向要从需求市场向供给市场转变，依据经济学中需求供给函数改变，供给增多，则一样均衡量下，均衡价格下降，所以这是对房价关键影响原因。
配上图：需求供给曲线
税金及费用：房地产企业税负率7%左右，现在税负率近13%。拿现在销售不错首开房地产来说，，新增税负就要达成600万，，平均每平米房价增加535元。
房产税开征现实状况：%征收，从租根据12%，但对国家机关企机关和军队房产免税，对个人非营业用房产免税。
三中全会对财税体制改革方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平用于个人居住非营业用房产我们认为开征可能性很小。那么税制改革就不会影响到一般住宅房价，所以我们认为一般住宅会根据市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升。
对于非一般住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，现在已升至6万/平米。伴随房产税开征，投资者会转向别投资市场，造成市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，，该处房产代表了未来高端奢侈品房屋价格走势。
建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润
2、社会原因
国民经济发展水平
体制改革深化程度
居民收入水平改变
政策导向
小区环境选择
地理位置
其中，国民经济发展水平、居民收入水平，伴随经济社会发展，这两项全部是逐年递增，这些原因会影响房地产市场总体供求，尤其是影响需求。通常来讲，一个地域经济发展水平越高、经济增加越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国情况来看，改革开放2