吉祥花园项目规划设计建议.doc

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吉祥花园项目规划设计建议
一、基本原则
１、实用；在有限的空间内尽可能满足舒适性的功能需求。
２、经济：控制总价、降低首付和月供,让购房者能买到买得起的好房子。
３、创新：本案应适度创新,满足新县外出务工、出国务工和周边邻县、XX籍在外地工作、经商的购房者的多样需求。
４、标杆：本案在规划设计上务求达到新县人居的榜样和标杆,区隔周边竞争楼盘,进入无竞争的引领平台。
5、惟一：本案需在规划设计上体现出在新县的惟一性和首创性,比如首创临街商业地上、地下的互通等。
所有问题归结到一点：在满足功能、配套、环境、安全、服务的基础上,总价是最敏感的问题。因此,如何设计面积"瘦身"、满足功能、控制总价的房型,且这种户型在新县是惟一的、前所未见的、无与伦比的,便是本案在竞争中胜出、在价格上拉升的制胜之道。
二、市场定位
纵观新县在售楼盘的客户群体和潜在客户群体,结合本案所处区域和产品形态,本案的目标客户群体主要分为如下几类：
１、改善型需求：这部分客户群体占据市场主流,是本案的主力客户群体。
该部分客户群体的购买动因是：县城公务员、国家干部或个体商户以及外出务工、出国务工的庞大人群,此部分人群在新县县城已有一套或两套以上住房,但多为自建房,或为单位福利分房,
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或购买过早期商品房,但是该类房屋不成规模,算不上社区,没有景观绿化,没有物业管理,没有智能化,满足不了追求品质生活的舒适性、安全性、人性化的需求,需要升级换代。本案作为新县规模较大、综合品质较高、性价比超高的社区,必然受到该部分人群的追捧。
２、学校类需求：本案周边学校密布,学校资源丰富,从小学到初中、高中,能满足业主子女接受全程教育的"一站式"需求。
教育地产或者称之为学校型物业,如同大城市的亲水物业、地铁物业一样,一直都是稀缺资源、优势资源,且备受购房者青睐。本案所具有的优势教育资源,作为本案最大的卖点,将吸引县城居民和县镇居民在此置业,让其子女坐享名校之便。这其中,不排除部分购房者愿意舍近求远、舍大求小,作为子女上学的过渡型需求,因此,特建议配置此类房型。
３、进城型需求：乡镇干部、教师、富裕农民、外出经商、务工农民,或为工作调动,或为子女就业,或为子女上学,或为孝敬父母,或为投资理财,均有进城购房的需求。
４、返乡型置业需求：根在新县和XX其他县市,人在外地工作、经商,因为有着浓厚的家乡情结,或为自己养老,或为孝敬父母,故会返乡置业。由于该部分客户群体在城市工作、经商、生活,眼光较高,对品质敏感,对房价不太敏感,故对小高层、高层抗性不强,应视为本案重要的客户群体。在前期规划设计中,对此类客户群体的购房需求应予以较高的重视。
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三、设计元素
客户需求就是市场空间。在新县,７万多平米的商住项目当属较大体量的项目,如何规划出新县人买得起的好房子,如何满足绝大部分目标客户的需求,是我们进行规划设计时必须要首先考虑和满足的。
结合在新县市场调研所得出的数据和我公司在其他县级城市作业的经验,我们发现：在满足功能的条件下,面积越小,总价越低,就越受欢迎。
具体来讲,有以下几点：
功能：一套房有三个卧室,个别需求两个或四个卧室,尽量通风采光效果好,视觉效果好。而一些创新性的设计更能吸引客户,如私家花园等。
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