定价策略.ppt

【定价说明】我们就是新联康副专案培训教材内容 1 影响价格的因素 2推案顺序 4 差价不同产品定价时所需注意的部分定价策略 35 概念: 个案在推盘的过程中,利用价格来调节不同时期推售单位的销售情况。这样的方式叫做定价策略。定价策略 1 位置位置是最影响价格的因素,而噪音、灰尘、采光、景观等又是决定位置好坏的因素影响价格的因素 2 位置位置是最影响价格的因素,而噪音、灰尘、采光、景观等又是决定位置好坏的因素房型房型好坏是客户购买的关键。在市场一般的情况下针对房型较差且量体又多的户型我们除了制定相应的价格外还需配以样板房景观除了小区内的景点外,周边的环境,建筑等也在我们要考虑的范围内位置位置是最影响价格的因素,而噪音、灰尘、采光、景观等又是决定位置好坏的因素影响价格的因素 2 日照日照也是影响客户购买的一大关键,针对日照有影响的楼宇我们在选择推案时间时要考虑到的条件有房型房型好坏是客户购买的关键。在市场一般的情况下针对房型较差且量体又多的户型我们除了制定相应的价格外还需配以样板房?就上海的目前市场上普遍流行的南北通风的板式结构来看,已无需多考虑朝向的因素。?如果是一层多户的产品会有一定的朝向差价,但在制定出差价时还要敏感总价的差距是否合理。?不同气候的城市,居民的生活****惯会有所不同(如福州人不喜欢朝西的)故要先了解当地居民的生活****惯再定出合理的差价位置位置是最影响价格的因素,而噪音、灰尘、采光、景观等又是决定位置好坏的因素影响价格的因素 2 面积面积决定总价,总价影响去化情况。虽然如此,但在根据面积定价时我们也不能一味的为控制总价而将大面积的户型单价压低,我们一般会结合房型及客源来做决定。房型房型好坏是客户购买的关键。在市场一般的情况下针对房型较差且量体又多的户型我们除了制定相应的价格外还需配以样板房?复式户型因考虑到客源层次高且有一定经济实力故单价一般最高。?同样是三房,面积大且房型或朝向较差的我们就会降低其单价,使两种三房总价接近,都有去化的机会位置位置是最影响价格的因素,而噪音、灰尘、采光、景观等又是决定位置好坏的因素影响价格的因素 2 客源找准客源,根据他们的经济实力以及消费心理制定合理价位推案顺序推案顺序的先后也影响着产品的定价,小区内位置相近的楼宇如果推案有先后,则后推的那栋楼价格会更高些。我们最好能够在项目施工前就对推案顺序有一定的计划,这样就可以请发展商按推案顺序的先后进行建筑施工,会更有利于现场的销售与发展商的资金安排风水是高价房和别墅要考虑的一个因素位置位置是最影响价格的因素,而噪音、灰尘、采光、景观等又是决定位置好坏的因素?立面差价(同一位置的楼层差价) ?平面差价与栋栋差价差价 3 立面差价(同一位置的楼层差价) 差价 3 高层?30层左右的高层一般在 20%左右(投资性产品如酒店式公寓会更低); ?特殊情况如面对世纪公园,黄浦江等差价会更大; ?楼层越高,系数越高,一般情况下低楼层的差价会大些; ?顶楼如果是复式而且送露台则价格最高。?同时还要敏感总价的差价,如产品面积大,也需适当控制立面差价立面差价(同一位置的楼层差价) 差价 3多层?基本在 8%以内?一般情况下三、四楼价格最高,顶楼最低?顶层送阁楼则差价会大些且该户型系数一般最高?顶层为复式则定价时需考虑的因素?底楼带大花园则价格需适当做高