房地产关键节点管理要点说明.ppt

房地产关键节点管理要点说明
设计配合
采购策划、总包监理招标
地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工
项目取得
项目策划阶段
竣工
入伙
产品交付阶段
项
目
发
展
营
销
设
计
工
程
采
购
组果，部品定板则是由事业部在工程实施阶段配合规划创意中心选定，设计周期长，一旦要赶“开盘”，就经常会出现“忙中出乱、乱中出错”的情况。
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拿地节点
方案
报建
方案设计
扩初设计
施工图设计
施工图
部品材料定板封样
论证阶段
工程
管理
规划设计
扩初设计
市政施工图设计
部品材料清单
示范区景观、装修施工图
扩初
报建
施工图
报建
概念规
划方案
产品创新
建筑、规划方案
结构、设备
初步方案
销售示范区策划
市政概念及方案
住宅设计管理流程参考标杆－优秀企业设计管理思路
部品材料调研
提高有效性及效率！
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开发报批报建流程
国土规划部门报建
办理土地转让手续、核实地价
规划、建筑方案报建
初步设计报建
施工图报建
规划查丈、规划验收
建设主管部门报建
工程招投标或直接发包
基坑支护方案备案
桩基提前施工许可证
施工合同备案
墙体材料使用手续
施工许可证办理
燃气工程验收
项目竣工验收
计划主管部门报建
计划立项
固定资产投资许可证
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开发报批报建流程（续）
消防局报建
方案报建
扩初报建
施工图报建
消防工程竣工验收
环保局报建
项目环境影响审批，提出环境评估报告
环保验收（包括发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟与隔油验收）城管办报建
占用绿化及人行道的审批
开路口审批
营销广告审批
供电部门报建
水务部门报批
……
链接：房地产开发项目报批报建一览表
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工程计划管理
项目发展计划
工程进度控制总计划、总计划评审记录、总计划调整
施工图交付计划及调整情况
承建商进场计划及调整情况
甲供材料进场计划及调整情况
样板确认计划及调整情况
施工过程控制计划
施工总进度计划报表及评审意见（内/外控计划？）
施工月进度计划及评审意见
施工周进度计划及评审意见
延长工期报审表或报告（考核及问责）
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房地产企业的计划体系
战略规划
年度计划
月度计划
项目总体控制计划
项目销售计划
项目开发计划
项目资金计划
现场工程进度计划
项目设计计划
项目招标采购计划
项目报批报建计划
项目开发计划
项目计划统筹
项目关键节点计划
战略层面
（概念计划）
战术层面
（执行计划）
实施层面
（滚动计划）
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总进度计划
A
B
C
D
P
1
P
2
P
3
里程碑计划
标段计划
执行计划
一级计划
二级计划
三级计划
四级计划
如何制订计划
分级计划示意图
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项目开发总计划示例
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项目施工进度计划（四级节点，有约300个节点）
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供应商（供方）管理
供应商资源库
供应商准入
初次考察评价
禁用、不合格、准入级、合格级、优秀级、战略级
履约过程评价
按重要性分级评审（评审主体层级、频次）
评审信息渠道
与付款审批节点捆绑
合同履约完成后评价
年度评审定级、调级
思考？
什么样的施工单位才是好的施工单位？
什么样的监理单位才是好的监理单位？
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招标采购管理
招标采购计划
（按照项目发展计划和合约规划、前置）
招标委托（尽量做到图纸完备、标准明确）
招标文件的编制和审查
工程量清单、标底编制
邀请招标过程控制
（数量、准入门槛、可竞争性、异常状况应对）
开标、评标、谈判、定标
中标通知书的签发
招标后评价

纪律要求及审计的介入
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评标过程风险识别：
1、评标组人员的资质、能力、公正性？
2、评标准则的合理性