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破解物业管理收费难题.pdf16 中国物业管理 PROPERTY MANAGEMENT 【本刊纪事】 EVENT 破解物业管理收费难题■ 文/ 程纯洁我国内地物业管理已经走过了风风雨雨的30年, 这期间, 广大物业服务从业人员用坚实的脚步刻画和创造了一道道精彩和奇迹, 向社会展示了一个新型行业所担负的历史使命和社会责任。但企业缺乏核心竞争力、发展后劲不足、优秀经营管理人才缺少、行业社会地位不高、市场环境和舆论环境有待培育、社会对物业管理行业缺乏信任感等等问题一直困扰和阻碍着行业更好的发展。我认为造成以上问题最主要最直接的原因是物业管理收费难, 即物业服务费标准不高和物业服务费收交率低下。物业管理收费难的原因物业管理收费难绝不是一个孤立的问题, 是政府、开发商、业主和物业服务企业等多方面的原因造成的。笔者认为, 最根本的原因是各方均以自己的利益为出发点, 致使行业定位和社会定位出现了严重的偏差。(一)物业费定价方式不合理。我国的物业管理行业至今仍徘徊在“政府主导”时代, 物业服务费采用政府指导价和市场调节价相结合的方式, 而占市场主体超过三分之二的住宅类物业基本上实行的都是政府指导价, 物业服务企业一开始就被定性为保本微利企业。而政府定价一般都会在效益最大化和成本最小化中选取后者, 这使物业服务费政府指导价成了实足的被晒干了油水的标准, 从而使物业服务企业一直在低标准、低收交率的状态下艰难运营。(二)媒体舆论对物业服务企业服务工作的质疑, 助长了业主拒不缴费的气势。媒体舆论诸如“物业服务企业只收钱不服务”、“物业公司赚取昧心钱”等一些未加证实、不客观而又附加渲染的报道都会摧毁物业人的职业荣誉, 颠覆物业管理的社会信誉, 也让业主拒交物业费心安理得。(三)物业管理行业在社会的公信度不高。社会对物业服务价值的认可程度普遍不高, 对物业服务工作尊重度不够, 在地方每年的行风测评中, 物业管理行业一般都会排在倒二、倒三的位置。(四)业主认知错位。许多业主认为交了管理费, 凡是找物业服务企业解决不好就是管理不好, 解释不认可就是服务态度不好, 动不动就找媒体曝光。甚至有业主发生车辆或家庭财产被盗, 因其他业主相邻关系侵权干扰其生活而物业公司制止无效, 也认为物业公司应当负责。(五)开发商的原因。一些开发商粗制滥造, 把大量的工程问题留给物业服务企业去处理, 导致物业投入使用后, 管理问题层出不穷, 许多物业服务企业根本无法解决。而业主认为交物业费给物业公司就必须对此负责, 结果矛盾直接在业主和物业服务企业之间产生, 等于开发商在物业建设完成阶段就把业主和物业服务企业推到了对立面。(六)物业服务企业自身的原因。主要表现为服务不规范, 比如维修不及时, 给业主的生活带来影响; 服务不到位, 不认真履行合同的服务承诺和应承担的责任; 收费不要按照当地政府物价上涨系数和最低工资调整比例,及时调整物业综合服务费标准,从市场经济的角度,逐步扩大市场调节价的范围。>> 程纯洁 17 中国物业管理 PROPERTY MANAGEMENT 【本刊纪事】 EVENT 规范, 不透明; 管理事务不公开, 侵占业主利益。破解难题, 实现可持续发展物业管理服务费是物业服务企业赖以生存的基础, 物业服务收费难的问题, 直接关系到物业企业的生存和发展, 通过分析探讨其发生的本源,