龙兴商业广场营销策略.doc

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华强地铁商城市场定位
华强地铁商城的目标市场定位,依据通过该商城的自然人流确定,：
1．
按职业划分：
城市上班族、商业、服务业从业人群、旅游人群
2．
按层面划分：,我们需要寻求突破,通过创新营销,赢得市场的认可,创造销售佳集.
目前在首层的销售上,普遍的做法是由发展商提供三年的返租,返租比例为每年8%—10%,从而保障小业主前期的收益,同时为后期的经营环境打下良好基础.
对于龙兴商城的首层,我们不可能在目前的条件下有所降低,而只能在现有基础上加以提高,考虑到与二层营销措施保持一致,我们拟采取如下营销策略.
首先我们将龙兴商城的价格初步核定为：
阶段及
销售比例
内部认
购期10%
公开发
售期20%
热销期
20%
旺销期
30%
尾盘期
20%
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首层
21000元
22000元
23000元
24000元
23000元
二层
13000元
14000元
15000员
16000元
15000元
综合均价
首层：22900元/平方米,二层：14900员/平方米
根据以上价格初步规划,现以首层最高均价24000元/平方米、面积为20平方米的商铺为例,按传统方式和创新营销方式分别做比较.
传统方式
铺位总价款：48万
小业主首期支付五成首期款再扣除三年租金后实际支付首期为：
—8%*3*48万=124800元
小业主每月供楼款为：24万*=2614元/月
小业主前三年投入资金总额为：
+2614*36=218904元
小业主十年内投入资金总额为：124800+2614*120=438480元
发展商实际收取的房款总额为：+24万=364800元
结论：小业主首期投入资金为：124800元
小业主前三年投入资金总额为：218900元
小业主十年内共计投入资金总额为：438480元
发展商实际收入资金总额为：364800元
创新营销模式
我司建议将销售价格由24000元/平方米提高到28800元/平方米
铺位实际销售总房款：48万
发展商提供3年返租,每年按总房款的12%计算,小业主扣除三年租金后实际支付首期为：
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—12%*3* = 80640万
小业主每月供楼款为：*=3136元
小业主前三年投入资金总额为：
80640万 + 3136*36 = 193536元
业主10年内总支出的资金总额为
80640+3136*120=456960元
发展商实际收取的房款总额为：80640万+=368640
结论：小业主首期投入资金为：80640远
小业主前三年投入资金总额为：193536元
小业主十年共计投入资金总额为：456960元
发展商实际收入资金总额为：368610元
对于购买同样铺位,两者的比较分析表如下：
比较类别
传统方式
创新方式
小业主首期投入
124800
806400
小业主前三年投入
218900
193536
小业主十年内投入
438480
456960
发展商收回资金
364800
368610
结论：无论是针对小业主或是发展商,后者都比前者有很大的优越性.
但是,我们考虑到由于公所布价格过高,,保持整体均价23000元/平方米的基础上,首先将临街商铺的价格提高到约35000元/平方米,并不采取返租的方式,这样可将内铺的价格限定在20000元/平方米以下,提高20%,公布价变为24000元/,相比世茂中心,价格上应该是基本吃平,加上我们的在付款上的优势,消费者应该可以很好的接受龙兴商业城.
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〔三〕、 树立政府工程、民心工程、##家居行业协会理事单位的高尚形象.
目前的返租销售,小业主一方面被高额、稳定的投资回报所吸引,,由于时间的漫长,期间不稳定因素太多,这其中,小业主对发展商诚信、实力那么尤为关心.
根据项目情况和贵司饲开发背景,对于强调项目本身的政府背景,对于打消小业主的投资疑虑,,贵司已在这方面有所预见,而我们所要考虑的那么是在营销推广方面如何加以强化.
同时,签于本项目作为龙岗最高档次的家居物流中心的形象定位,我们建议与##家居行业协会取得联系,将本项目作为其会员单位,在强化本项目定位的同时,加强小业主对本项目