世联 三亚_擎天半岛项目_营销策略总纲.pdf

2014/12/6 Saturday2014/12/6 Saturday擎天半岛项目营销策略总纲谨呈:联华国际集团版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归***顾问(中国)有限公司所有,未经***顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2推广策略项目目标市场分析客户分析展示策略形象策略营销总控图营销核心问题营销战略思考营销战略品牌策略S-C-Q模型目标客户策略营销指标思考营销背景的思考客户策略思维导图产品定位回顾推广费用预算3项目物业类型:纯酒店式公寓关键驱动因素(KPI)分析:可以满足项目风险控制和利润目标形象定位产品线户型配比产品属性我们的产品:面向中高端客户的全海景高层公寓,真正国际湾区生活体验4形象定位中国·三亚真正国际湾区高层生活缔造者国际观海建筑体验国际公寓配套体验国际星级服务体验5主楼户型定位——面积区间40-240平,主力户型80平一房一厅,其次为40平单房,低楼层无海景户型最小,高楼层正海景户型放大,少量顶层四房主楼楼层单房40平1房80平2房120平高层顶级海景房240平合计套数29-30F8821-28F7216886-%%%%面积合计(m2)3680164801920192024000面积比10%74%%%单层户数平均面积楼层空中会所31-32F4240平29-30F1187平21-28F1468平6-20F联华企业会馆1-5F单层户数平均面积楼层1261-88平2-10F形象定位产品线户型配比产品属性附楼N正面海景侧面海景无海景侧面海景12417109876516141312111819202**********-20F21-28F29-30F主楼6-30F+附楼2-10F共计414套6公寓产品分区——景观价值分配原则,分为形象区、利润区、回现区?形象区?利润区?回现区形象区利润区回现区主楼附楼29-30层21-28层6-20层2-10层通过形象区实现项目高端物业价值的展示回现区以性价比优势实现项目的快速回现目标在实现形象价值提升后通过相对优势资源实现项目主要利润形象定位产品线户型配比产品属性以劣势资源产品突出性价比回收成本,优势资源产品拔形象赚利润7商业功能配套——星级标准综合型企业度假会馆,三亚首个高层宽海景空中会所形象定位产品线户型配比产品属性区位理想本项目处在三亚未来商务核心区辐射范围,交通便利,展示性很好品牌-顶级会馆并向外辐射顶级的配套设施与客房设置,支撑会馆顶级形象档次定位:顶级会馆企业自己持有通过顶级企业会馆拉升项目整体的核心竞争力三亚城市发展将使资源日益稀缺,裙楼持有有利于长远增值效益客户理想联华高端客户,国内外高端商务客,各界政要长远收益康体SPA顶级品牌商展餐厅宴会厅客房游池\高尔夫推杆场1-5F8项目核心价值体系价值体系环境:稀缺海景资源价值产品:国际国内一线品牌联手打造服务:品牌酒店式物业管理政策:城市/区域规划发展利好产品:顶级硬件及配套设置产品:地标性特色建筑项目核心价值体系形象定位产品线户型配比产品属性非绝对优势相对绝对优势相对绝对优势绝对优势相对绝对优势相对绝对优势本项目核心价值:中国·三亚真正国际湾区视野9推广策略项目目标市场分析客户分析展示策略形象策略营销总控图营销核心问题营销战略思考营销战略品牌策略S-C-Q模型目标客户策略营销指标思考营销背景的思考客户策略思维导图产品定位回顾推广费用预算10销售目标分解销售速度1-3月4-9月10-12月1-3月4-6月主楼销售量(M2)101728137278054282645占主楼比例33%27%9%18%9%附楼销售量( M2 )332247451424占附楼比例33%47%14%总销面积(M2)1017281376102101734069总销套数104836210441总销比例25%20%15%25%10%销售均价18600元/M2短期目标(1-3月):有效销销售期2个月,月均销售52套销售目标