某银行房地产开发贷款管理办法.docx

某银行房地产开发贷款管理办法
　　（三）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》；
　　（四）项目资本金不低于项目总投资的35％，且能够在使用银行贷款之前投请借款的决议文件；
　　6、公司上三个年度及近期财务报表；
　　7、贷款人要求提供的其他资料。
　　（二）贷款项目资料
　　1、项目立项批文或备案资料；
　　2、项目可行性研究报告或具有相当性质的项目相关资料；
　　3、国有土地有偿使用合同和土地出让地价款缴交凭证；
　　4、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；
　　5、已投入的项目资金凭证；
6、建筑施工合同及监理合同；
7、贷款人要求提供的其他资料。
　　第十八条 贷款调查。贷款调查核实内容主要包括以下方面内容：
　　（一）借款人情况
　　1、基本情况。主要调查借款人组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、经营业绩和发展前景等；法定代表人、
实际控制人和其他高级管理人员的学历、经历、经营管理能力、诚信状况和经营业绩等；主要股东的实力和经营业绩等情况。
　　2、财务情况。主要分析借款人上三个年度和近期财务报表，调查企业经济实力、经济效益和偿债能力等，要特别关注重点会计科目财务数据和指标的异常变化。
　　3、资信情况。主要通过有关资信查询系统调查借款人资信情况。
　　4、关联情况。主要调查核实借款人及其股东的关联关系和业务情况。
　　（二）贷款项目情况
　　1、项目基本情况。主要调查项目“四证”及其附件是否齐全、真实，内容是否一致；核实项目资金凭证，验证项目资本金是否如实投入项目并达到35%；项目建设进度是否合理，实际建设是否与规划相符；贷款用途是否真实，是否用于缴交土地出让金。
　　2、建设内容情况。主要调查项目用地性质和用途；项目类型、特点、地理位置、规划设计、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等。
　　3、建设条件和资金情况。主要调查土地价款是否全部缴交；项目周边的市政规划、设施情况；项目监理和施工企业的资质情况；项目拆迁安置情况，是否存在拆迁纠纷；项
目土地闲置情况；预（销）售情况；其他融资方式的合法、合规、合理性；项目投资预算情况及资金缺口应对措施；贷款用途和用款计划。
　　4、项目市场前景。主要调查当地房地产市场情况；项目周边同类物业的销售和出租情况；项目定位定价是否合理，目标客户定位是否明确；销售或出租计划是否合理。
　　（三）担保情况
　　主要调查抵押物的性质和权属是否明晰、合法有效，价值是否充足；保证人的保证资格和保证能力等。
　　（四）其他需要调查核实的情况。
　　第十九条 贷款审查。贷款审查人员结合以上调查内容对借款人、贷款项目、贷款担保、还款能力等情况进行审查和风险判断，提出审查意见。
　　第二十条 贷款审批。贷款审批人员结合贷款风险因素和风险规避措施，做出贷款决策。
　　房地产开发贷款审批按照总行有关审批授权规定执行。
　　
第六章 贷款发放
　　第二十一条 对已审批同意的贷款，应按照项目建设的工程进度放款。在贷款发放前，贷款人应与借款人及其他相关当事人签订书面借款合同、担保合同等相关合同，并办妥担保手续，落实各项发放前提条件。
　　第二十二条 房地产开发贷款采取受托支付方式，由贷款人根据借款人委托将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。
　　
第七章 贷后管理
　　第二十三条 贷款人应为借款人建立贷款档案，贷款档案管理执行总行授信业务档案管理有关规定。
　　第二十四条 贷款人应做好贷后管理相关工作。贷后管理内容包括贷后检查、资金监管、贷款本息催收、风险预警等，要按照总行相关制度规定执行。
　　第二十五条 贷款人应要求借款人定期提供财务报表等资料，定期对借款人执行借款合同情况、贷款使用情况及经营情况进行跟踪调查和检查。
　　（一）对借款人信用状况下降或擅自改变规划、变更项目的，贷款人要及时采取措施直至收回贷款；
　　（二）贷款人应对抵（质）押物价值的变化情况进行监测和评估，对抵（质）押手续不完善的要及时补充完善，对抵（质）押物价值不足值的要及时追加担保或采取其他措施。
　　第二十六条 贷款人应要求借款人在借款合同履行期内出现下列情况之一时，必须事先通知贷款人或征得贷款人同意：
　　（一）法人、法定代表人及主要股东变更；
　　（二）担保能力发生较大变化；
　　（三）产权变动或重要财产被处置；
　　（四）经营方式及经营范围有调整；
　 （五）项目实施进度或资金使用计划有重大调整；
　　（六）经营场所迁移