第五章房地产开发用地的取得.ppt

第五章房地产开发用地的取得
1、土地使用权转让的概念：
以出让方式取得的土地使用权的转让
以划拨方式取得的土地使用权的转让
2、土地使用权转让的方式:出售,交换,赠与
二、土地使用权转让
第五章房地产开发用地的取得
1、土地使用权转让的概念：
以出让方式取得的土地使用权的转让
以划拨方式取得的土地使用权的转让
2、土地使用权转让的方式:出售,交换,赠与
二、土地使用权转让
1、土地使用权划拨的概念和取得
无偿性，无期限性
适用范围
三、土地使用权划拨
第三节 房地产开发用地选择
一、房地产开发用地的选择
二、房地产开发可接受地价的测算
1、投资区域选择的因素分析
政治环境
经济增长状况
投资环境
特大型建设投资
一、房地产开发用地的选择
2、开发地段的选择因素分析
城市规划
自然环境和工程地质因素
现有的建设条件
地段面积与形状
投资经营计划
1、影响地价的两大因素
土地的用途
土地的容积率
二、房地产开发可接受地价的测算
2、用对比法推算基础数据
3、一组与地价有关的概念 实例计算
地价（单价）亩，公顷，平方英尺，坪
楼面价：楼面地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价 = 土地总价 / 总建筑面积
= 土地单价 / 容积率
容积率：反映和衡量建筑用地的使用强度的重要指标。
容积率 = 总建筑面积 / 建筑用地面积
测算杭州最新成交土地
的楼面价格
开发完成后的房地产价值
土地价格
管理费用
开发成本
销售税费
投资利息
开发利润
开发商购买土地的税费
3、地价测算方法
例1
某开发商拟购一块商住混合用地，面积是10000平方米，允许建筑容积率为7．5。开发商准备地上一至二层为商铺，总面积为10000平方米；三至十四层为住宅，总面积为60000平方米。预计建设周期为三年。
项目全部完工后，商铺即可全部售出，预计出售时平均售价为5000元每平方米；住宅楼一年后售出50%，其余在两年后顺利售出，预计出售时平均售价为2500元每平方米。
估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需交纳的契税等为交易价格的3%。取贴现率为12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%。

用折现法测算开发商能承受的地价。
第四节 城市房屋拆迁工作程序与安置
一、拆迁的工作程序
1、拆迁前期工作
拆迁调查摸底，制定拆迁计划和拆迁方案 基本情况调查表
户主姓名
性别
登记日期
住户地址
工作单位
产权单位
常住人口
户籍人口
建筑面积
使用面积
家庭成员姓名
与户主关系
户口迁入日期
工作单位
住房简图
补偿与安置
要求
1、要求一次搬迁，作永久安置
2、要求迁回（解决临迁，投亲靠友）
3、要求放弃产权，租回使用面积
备注
2、申请核发房屋拆迁许可证
房屋拆迁的法律凭证
3、组织实施拆迁
1、组织拆迁动员，发布拆迁公告
2、拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议
3、拆除房屋，平整场地
二、房屋拆迁补偿与安置
1、房屋拆迁补偿
房屋拆迁补偿的对象
房屋拆迁补偿的形式：实行货币补偿
实行房屋产权调换
房屋拆迁补偿的计算：货币补偿形式的计算
房屋产权调换的补偿计算
房屋拆迁安置的形式
房屋拆迁安置的地点
2、房屋拆迁安置
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