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房地产企业偿债能力评价研究
【摘要】企业偿债能力评价已有较长历史,但未形成系统性的综合评价方法体系。在国家对房地产企业融资进行调控的背景下,金融机构应进一步重视对房地产企业的偿债能力评价,以降低融资回收风险。
对于大部分企业而言,尤其是大型企业,利用金融工具的杠杆效应来实现企业的规模发展是非常普遍的。在这种情况下,企业“借新还旧”就是一种常用的手段。因此,从金融机构的角度出发,在对企业进行偿债能力评价时,要把企业的后续融资能力作为重要的因素纳入考虑范围。而目前的现有偿债能力评价指标和方法没有将企业的后续融资能力纳入。
,未形成综合评价判断
现有企业偿债能力评价方法均是以企业财务报表数据为依据进行相关指标的单一计算,存在以下局限:当相关指标计算出来后,会发现某些指标的计算结果高于企业所在行业的平均值,但某些指标的计算结果却低于企业所在行业的平均值。这种情况下,企业的偿债能力到底是强是弱,无法得到一个明确的结论性判断。

对于金融机构而言,企业规模不同,资金贷出后回收的风险大小是不同的。一般而言,同一个行业中,相关比率指标差不多的情况下,规模大的企业后续偿债能力更强、融资渠道更广,偿债能力也相对强一些。因此,也造成了多年来社会上存在的中小企业“融资难、融资贵”问题。现有的偿债能力评价指标和方法未考虑企业规模因素。
目前的短期偿债能力分析和长期偿债能力分析均没有考虑行业的差别,所有行业均使用相同的评价指标和方法。但实际上,在社会中各行业具有各行业的特点,比如有些行业属于“轻资产型”、有些行业属于“重资产型”;有些行业属于国家鼓励发展的行业,甚至有补贴、税收优惠等政策;有些行业则属于限制发展、要进行供给侧改革的行业。偿债能力评价应根据不同行业的特点设计一些特殊的指标或标准,或者对现有的评价方法进行调整和优化。

目前的偿债能力分析,使用的相关财务数据均是现有的数据,基于企业目前的经营状况,未考虑企业今后一段时期的经营及现金流情况。对于金融机构而言,将资金贷给企业,希望融资期限届满时企業有较强的偿债能力,顺利归还借款本息。而后续一段时间企业的经营状况好坏将在很大程度上决定企业的偿债能力,决定企业届时是否有较好的现金流来偿债。
三、金融机构进行房地产企业偿债能力评价时的改进优化建议
(一)房地产行业及房地产企业的特点分析
金融机构要对房地产企业进行客观的偿债能力评价,必须首先了解房地产行业及房地产企业的特点。与其他行业相比,房地产行业及房地产企业具有以下特点。
,房地产企业对金融机构依赖度高
房地产项目开发需要大量的资金,大部分房地产开发商均需要借助金融机构的力量才能完成项目的开发,很少有开发商单纯依靠自有资金开发项目的。
,经常受到国家的调控
房地产关系到广大民众的居住权利,受到党和国家的高度关注,房地产市场除了按市场规律运行外,还经常受到国家的调控,并且在很大程度上受到国家调控政策的影响。

与社会大部分行业不同,房地产企业进行再生产决策和投入,主要决定因素是企业的土地获取和储备。在我国土地属于国家所有,供应者只有政府一家。房地产企业要获取开发土地,只有找政府;尤其是住宅开发用地,目前绝大部分地方都通过“招拍挂”的方式获取。另一方面,土地成本占了项目开发总成本的很大一部分,在一线城市,土地成本甚至已占总成本的绝大部分。
4. 房地产存货具有其独有的特点,需要区别对待
以住宅开发为主的房地产企业为例(这也是我国房地产企业的主要类型),房地产企业的存货主要分为以下几种情况:一是刚取得尚未动工开发的土地;二是处于施工阶段尚未开始预售的项目;三是已开始预售尚未交房的项目;四是已向业主交房项目但尚未销售的存货。对于房地产企业而言,第四种存货越多,说明企业的销售困难,经营状况也不会好。前两种存货较多,说明企业处于扩张期,发展潜力较大。第三种存货较多,说明企业在一定时期内将有较好的现金流。
(二)金融机构进行房地产企业偿债能力评价的改进优化建议

房地产经常受到国家调控,房地产企业的融资难易程度也与国家相关调控政策尤其是金融方面的政策密切相关。如果未来一段时期房地产金融政策将收紧,则对于房地产企业而言属于系统性风险,后续融资将更为困难,会降低房地产企业的后续偿债能力。