XX物业服务XX企业商业XX物业资产化运营策略.docx

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物业服务公司商业物业财产化营运策略
导言
随着国家新一轮的房地产宏观调控拉开序幕，多年以来以住宅为主导的中国房地产市场开始发生转移和变化，市场资本流向以及各大开发公司开发策略向商业租，由承包商负责租务、推广及平时管理工作。这样既能将经营风险转移给专业承包人，省去业主亲历亲为的辛劳，节俭己方人力物力，又能保证物业有稳定的租金利润。但这种情况难免要在租金上做出一定的退步。
、组合招商
包括长租与短租组合，大小租户匹配，不同经营种类租户匹配，不同形式、层次商店的组合，不同货物、服务、商业构造的组合等。关于零售业务
来说，这种组合能够创建、加强购物氛围，形成商户间互惠共生关系，使其依赖周边性获益。在地点分派上，应充分考虑各类零售业务、各不同机
构间的效益外溢、效益转移、比较及多目标和激动性购物行为等因素的影响和效果。
、借势造市招商。
有一些市场时机是不经意而来的，如旧城区统一拆迁改造（拆掉大批临街商店）、周边修筑大型公共建筑、举办大型活动、大学扩招、禁止住（宅）
改商（用）等。物业出租经营者应抓住时机，快速采取行动，适应市场，赢得商机。如新广交会会展中心周边的楼盘，针对广交会客商云集，酒店
酒店房价奇高的商机，推出短租公寓套房，就获得很好的利润。
租售联合招商。关于可租可售的物业，面对那些欲购物业资本不丰裕且不愿背负利息的客户，能够推行以租代售的办法出租，以减少他们的供房资本压力，方便他们盘活资本经营。同时让这些潜在买家确实领会到物业的生财能力和价值，感觉到房子质量的可靠性和物业服务的高水平，最终促成由租到售的变换。
变换用途招商。很多中小公司，对办公地址要求不高，不愿租用专用写字楼。因此，关于一些滞租商店，在不影响物业整体招租的情况下，能够对其内部布局做分开改造，改作适合中小公司使用的办公用房，吸引中小客户前来租用；也可将空置商店改做展销场所或其他用途出租。
、谈判和签约
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谈判策略应用的利害事关签约成败和租约风险大小。物业出租人员要学会引导客户，如在陪同客户看现场时，应根据客户的性格倾向确定看楼路线。
关于感性色彩浓的客户应先看条件好的部分，关于理性色彩浓的客户，应先看差的后看好的部分。在详细签约谈判时，应以结束性问题对话，强调
物业独有的价值，准备好完整的已填好的租约，在非核心利益上多做退步。并在这一过程中要有充分的自信，让客户从心里感觉到你也是站在他的
立场上为其利益考虑，并且让价幅度不宜太大。
商业营运服务
商业物业出租经营过程中，物业招商经营人平时应多与客户联系，勤于走访，一旦发现对物业服务（用电、用水、维修、保洁等方面）的要求，尽
可能实时帮助解决；实时除去物业办公、经营环境中的各样隐患，配合租户需要，在商机寻找、信息提供、客商联系、促销活动安排等方面主动提
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供帮助。总之，以优质周祥的服务可赢得客户信任，促使物业租借、及商业附加值提升
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除此之外，贴近市场求变创新，寻找市场空白点，抓住一切市场时机，方能使物业出租、及后期经营管理获取较高利润
出师表
两汉：诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂