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chap09基准地价修正系数法
(一)基准地价评估区域的确定
1、划分基准地价评估区域的作用
(1)基准地价是区域平均地价，划定区域是基准地价的内在要求
(2)划定区域是基准地价评估的基础
(3)突出重点区域的交易样点资料调查，保似条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上应当具有相似的价格。
适用范围
基准地价系数修正法，是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与基准地价及宗地价格修正系数体系密切相关。它适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。
基准地价系数修正法的估价步骤
(一)确定级别或区域基准地价
(二)编制宗地价格修正系数表(以级别宗地价格修正系数表为例)
1、确定各类用途宗地价格影响因素（通常分商业、住宅、工业三种用途确定其宗地价格影响因素，有区域因素和个别因素）
2、确定各因素的权重 （特尔斐法、层次分析法）
3、样点地价整理
商业用地地价因素修正系数表
优劣程度
影响因素
优 修正系数（％）
较优 修正系数（％）
一般 修正系数（％）
较劣 修正系数（％）
劣 修正系数（％）
区
域
因
素
商业繁华状况
15～8
8～0
0
0～8
-4～15
临路情况
8～4
4～0
0
0~～2
-2～4
交通便捷度
11～6
6～0
0
0~～3
-3～6
人流量
7～4
4～0
0
0～2
-2～4
个
别
因
素
形状
4～2
2～0
0
0～2
-2～4
地形
3～2
2～0
0
0～2
-2～3
地质
3～1
1～0
0
0～1
-1～3
式中：
F1——各用途基准地价修正到宗地价格的最大上调幅度；
F2——各用途基准地价修正到宗地价格的最大下调幅度；
Ilb——某类用地的某一级别的基准地价；
Inb——该类用途、该级别内最高的正常样点地价；
Ini——该类用途、该级别内最低的正常样点地价。
Inb - Ilb
Ilb
F1 =
X 100%
Ilb - Ini
Ilb
F2 =
X 100%
4、计算各级各类用地的最大修正幅度
5、计算各因素影响地价的修正系数
F1i = F1 X Wi
F2i = F2 X Wi
式中：
F1i——某因素影响地价的最大上调幅度；
F2i——某因素影响地价的最大下调幅度；
Wi——某因素影响地价的权重值。
6、编制宗地价格修正系数表（按优、较优、一般、较劣、劣）
(三)确定估价对象宗地的价格修正系数
(四)计算宗地价格（以级别宗地价格修正系数表为例）
式中：
Pi——估价对象宗地的价格；
P——估价对象宗地所对应的级别基准地价；
Ki——估价对象宗地在第i个因素条件下的修正系数；
Y——年期修正系数；
T——交易时间修正系数
概念
补地价是指土地使用者因改变土地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的土地使用权出让金或者上缴的土地收益。
需要补地价的情形主要有以下3类:
①土地使用者改变土地使用权出让合同约定的土地用途、容积率等土地使用条件；
②土地使用者延长土地使用期限(包括土地使用权期间届满后的续期)；
③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产。
第4节 补地价的测算
测算公式
对于改变土地使用权出让合同约定的土地用途、容积率等土地使用条件的 , 补地价的数额在理论上为批准变更时新旧土地使用条件下的土地市场价格之差额，即：
补地价 = 新土地使用条件下的土地市场价格-旧土地使用条件下的土地市场价格
其中：对于单纯提高容积率或者增加建筑面积以及改变土地用途并提高容积率的补地价来说，补地价的数额为：
补地价(单价)= 新楼面地价×新容积率- 旧楼面地价×旧容积率
补地价(总价)= 补地价(单价)×土地总面积
如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：
补地价 (单价)= 楼面地价×(新容积率-旧容积率)
或者 补地价 (单价)= （旧容积率下的土地单价/旧容积率） ×(新容积率-旧容积率)
或者 补地价 (单价)= （新容积率下的土地单价/新容积率