重庆房地产市场年报页市场分析调查报告.ppt

年报
contents
政策篇
1
经济篇
2
发展篇
3
市场篇
4
土地篇
5
企业篇
6
*
预测篇
7
*
政策调控与重庆楼市
历史上最严厉调控
未来政策走向及预判
政策篇
1
11
10'12
11'01
11'02
11'03
11'04
11'05
11'06
11'07
11'08
11'09
11'10
11'11
11'12
，新国十条
，二套房贷
，加息
，公租房
，渝十条
，国八条
，加息
，一房一价
，加息
，调控目标
，国五条
，土地国五条
，住房信息全国联网
“国九条”鼓励中小企业
下调存准金率
，加息
，央行调
整存准基数
，房产税
，限购令
，二三线城市限购
本次调控三大方面
房产税5%，货币政策95%，限购限价0%。
*
新国八条
保障房、税收、贷款、限购，大面积撒网。
“新国八条”政策：、，政府对楼市现状的不满，本次调控是前期政策的延续和强化，直接针对历次调控的软肋——地方政府执行力，量化执行标准，加强问责的可操纵性。
*
政策
主要内容
主要影响
影响程度
加强地方执行力度
地方政府向社会公布房价控制目标，未达目标追究责任。
可降低因炒作而形成的恐慌性购房
★★★
加强保障法建设
加大保障性安居工程建设力度
对低端住宅有一定影响
★
税收
高房价区，清算和稽查增值税；二手房营业税未满5年全额征税
卖方：投资利润减少，买方：购房成本增加。从而降低投资人群，对抑制投资、投机作用大
★★★★★
贷款
二套房首付比例由5成调整为6成，
加大购买二套房的难度，挤压投机性购房
★★★★★
土地供应
增加土地有效供应，今年住宅供应不得低于前2年年均实际供应量，推广“限房价、竞地价”增加中低价位普通商品住房土地供应。
缓解供需关系，确保有房可售
★★★
限购
限购政策从一线城市扩大到二线城市
抑制需求量
★★★★
舆论引导
宣传未定房价和保障房，引导合理消费
减小购房客户量
★
新国八条细则
新国八条重庆执行条款
新“国八条”除限购令未执行外，其他条款均执行；贷款门槛的提高对市场影响最大，调控效果显著。
重庆本着“保障房”“商品房市场”两条腿走路原则，与本次政府调控基调相符，故国八条政策对重庆市场影响最大的政策为贷款政策，其他政策对市场影响有限。
*
政策
主要内容
执行条款
执行情况
加强地方执行力度
地方政府向社会公布房价控制目标，未达目标追究责任。
3月30日公布，城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值。
城市居民人均可支配收入增速：%
城镇职工工资收入增速：14%
2011年市场价格涨幅：14%
加强保障法建设
加大保障性安居工程建设力度
保证2010年开工的1300万方保障房顺利交房，同时保证2011年1300万方保障房顺利开建
2011年保障房交房：1350万方
2011年新开工保障房：1425万方
税收
高房价区，清算和稽查增值税；二手房营业税未满5年全额征税
按照标准执行
按照标准执行
贷款
二套房首付比例由5成调整为6成，
按照标准执行
贷款难度大，二套房首付6成，利率上浮30-50%；首套房首付3成，利率上浮10-20%
土地供应
增加土地有效供应，今年住宅供应不得低于前2年年均实际供应量，推广“限房价、竞地价”增加中低价位普通商品住房土地供应。
政府将严控土地出让价格，中低档商品房土地价格不超过房价的1/5，高档商品房不超过1/3，别墅则另算。
按照标准执行
限购
限购政策从一线城市扩大到二线城市
未执行
——
舆论引导
宣传未定房价和保障房，引导合理消费
按照标准执行
按照标准执行
房产税
高端有抑制，全国试点，长期执行。
普通商品住宅（以中档商品房为主）定价向9941的征收线靠近，近期可能出现普通商品住房价格上涨的现象。
土地刚性下，中心区域商品住房价格将被约束。
消费逐渐外移，新区和区县市场作为价格洼地迎来机会。
受9941的价格限制，市场出现规避新招，如精装产品的价格拆分，甚至二手房市场经常使用的一些