2019年晋江万祥滨海新城项目规划建议书.ppt

2019年晋江万祥滨海新城项目规划建议书
4、人口基数
本地人口102万；外来人口常年保持在70万左右；旅居港澳台和海外的晋江同胞220多万，是著名的侨乡。（包括外来人口，不包括外出人口），其中陈家庭户住在1949年以前建造的房子里。2000年终止自建房后，生活住房来源将发生巨大变革将以商品住宅为主。房地产将迎来新一轮高潮。
二、晋江市房地产发展分析
虽然晋江市房地产近年发展迅速，人均住房面积比全国高近一倍，但目前房地产开发水平普遍较低，产品和营销仍处于低水平发展状况。
1. 晋江房地产市场总体发展 、供需两旺
，同比增长285％；，同比增长87％，。，占70％，其余为经营性用房。，，分别增长184％和294％。05年房地产开发和商品房销售同步快速增长，1-，%；，%，，%。晋江的房地产已进入超常快速发展阶段。
：
晋江旧城改造和新区建设同步推进，形成“五纵五横”路网格局，，其中中心市区建成区达18平方公里，。晋江市城区面积目前为34平方公里，。到2020年，中心市区建成区面积将达80平方公里，人口达到80万人，形成中心市区组团、滨海组团、产业经济组团格局。届时城市化率为65%以上，房地产发展空间将进一步放大，竞争将进一步加剧。
%以上，为房地产发展超速期。由于基数较小，存在泡沫成分较小。
泉州市区2019年1月—10月（未包括洛江、泉港）商品住宅均价为3308元／平方米。晋江2019年1—11月份，晋江市房地产开发完成投资111039万元，％。晋江的房地产住宅预售面积最多，达到321875平方米。华泰国际新城一期开盘均价在1700～1800元/平方米，二期开盘2200～2300元／平方米。新世纪豪园二期均价2700元/平方米。中心地段的起步房价已经达到了4500元／平方米，而市区北面的房价还在2300元左右。04年旧城改造一期项目内街价格达30000元／平方米。石狮2005年1—11月份商品房均价2603元／平方米。总体而言，在产品、环境和营销水平提高后，价格尚有一定的上升空间。
，规划和营销水平提高，市场竞争加剧。
晋江“华泰国际新城二期”、“锦绣广场三期”、“新天地”、“国际大厦”、“仁和家园”、“晋兴凯悦名都”等楼盘已相继上市。配套情况大型小区基本有会所，商业街等设施。如“宝龙·金色家园”，、商业步行街、五星级酒店等。
，户型以中大户型为主。
近两年晋江楼市仍以小高层和高层为主，别墅为辅。04年150、160平方米为主流户型，05年以130平方米户型为主。高端客户有限，市场更加理智向中户型转换，买家注重房子的实用性和舒适度。部分本地居民的购买力比较强，再加上传统的消费****惯，大多数人喜欢和父母住在一起，因此主流户型选择以160平方米的大户型为主。在城市中心地段出现小户型公寓式住宅，也成为市场热点。
2晋江住房消费者特征初判分析 
① 本地户籍人口大多物质富裕，购买力强，其生活水平已步入后小康时代；② 本地户籍人口购房自住主要购买140平方米以上，能承受每平方米3500--4000元以上大面积单位；③ 注重住宅的文化品位、度假、休闲、投资等延伸功能；④ 本地人对投资物业，投资欲望很强。
① 他们大多是工业园区的外资企业高级管理人员和企业主，拥有较强的经济实力； ② 港台侨人士购房主要集中在有血缘、工作缘、生活缘的区域； ③ 他们是高档住宅的消费者，非常注重小区的安全、管理、交通、服务、配套资源；
④ 海外本地华侨主要有落叶归根的情节，回家置业成为情感依托。
① 随着晋江城市环境的改善和政府鼓励，越来越多外来白领愿意在晋江购房安家置业； ② 在晋江房地产市场中，购买每平方米2500―4000元中档房的，本地户籍人口和外来白领各占一半；而购买每平方米1500―2500元低档房的则基本上是外来白领； ③ 外来白领购房集中户型为一房、两房、三房，付款方式主要为银行按