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福建省房地产业持续健康发展研究
沈建新 随着福建省经济的快速增长和城市化进程的加快,房地产业已成为全省的支柱性产业,在经济发展中发挥着举足轻重的作用。如何实现福建省房地产业的持续健康发展,是当前值得高度重视的问题之一,对于促进全
,造成有效供给严重不足
近年来福建省房地产市场住房供应结构矛盾突出,扭曲了住房需求,抬高了商品住房平均价格,加大了中低收入家庭的购房难度。首先,全省实际销售的商品住宅套型建筑面积大多在110平方米以上,市场上中小套型普通商品住宅供应比例偏少。据《福建省统计年鉴―2007-2010》数据统计,%、%、%%,其比值虽然逐渐提高,但仍无法满足市场的有效需求,也远远低于国家政策的70%目标。%%,都远远大于套型建筑面积90平方米以下的,。其次,经济适用房供应比例偏低,而别墅高档住宅供应比例偏高,进一步限制中低收入者的购买需求。2006年至2009年经济适用房竣工面积一直比别墅高档住宅面积少,经济适用房竣工面积占住宅竣工面积的比值非常低,%、%、%%。,,%。%、%、%%,07年、08年和09年全省别墅高档住宅面积分别都达到80万平方米以上。
,远远超过消费者的支付能力
福建省自2003年房地产市场出现新一轮快速发展以来,房价也不断大幅攀升。据《福建省统计年鉴―2010》数据统计,%、%、%、%%,-%%。历年以来全省商品房平均销售价格最高为2009年,高达5427元/平方米,,其次为2007年的4684元/平方米,再次为2008年,为4383元/平方米。如表2所示,07年、、。据世界银行考察得出的结论,房价收入比在3-6时,居民才有足够的购房支付能力。若超过6倍,居民就没有足够支付能力①。这表明近年来福建省房价收入比远远超出合理区间,商品住房销售价格快速增长,远远超过消费者的支付能力,居民对住房的支付能力是非常低的,当前商品住房价格相对居民家庭平均年收入而言,是不合理的(见表2)。





,导致了金融市场风险越来越高
据《福建省统计年鉴―2010》数据统计,在2000-2009年的房地产开发投资资金来源中,平均接近20%来源于国内银行贷款,而占40%以上的其他资金来源主要为预付款,其中预售商品房按揭贷款占相当大的比重。截至2007年9月末,,%,%,②。据《福建省统计年鉴―2010》数据统计,、,2009年开发企业向国内银行贷款的总额是2003年的4倍。随着房地产业的快速发展,房地产类贷款总额越来越高,房地产开发商并没有承担太大的风险,而是将风险转嫁给银行,以高房价为基础的房地产信贷成为金融系统的一大隐患,如遇风波,则会给金融系统带来极大风险,进而影响区域经济的发展。
,资源浪费与生态环境恶化严重
福建省许多房屋的科技含量普遍较低,主要体现为:一是建筑材料的科技含量低,诸如木材、红砖等相当部分直接来自于自然环境,建筑系统、隔音材料、环境处理系统等均属于低端产品;二是结构设计不合理,需求材料数量多,资源浪费严重;三是施工技术粗糙、建筑质量不高。这样不但存在着资源的浪费,同样也存在着质量及安全隐患。此外,在开发建设过程中存在土地圈而不用,大量耕地的违规占用等现象,土地资源浪费特别严重,耕地保护压力逐年增大。同时,在房地产开发热的影响下,受利益诱惑,越