房地产估价报告.doc

房地产估价报告
估价项目名称：淄博苑美鲜食品有限公司所有的位于高青县唐北路西侧花博路南房地产价值评估
估价委托人：淄博市高青县人民法院
房地产估价机构：山东国晟土地房地产评估有限公司
注册房地产估价师：程广洪论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件限制。
3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、估价人员程广洪(注册号)、李淑华(注册号)于2018年7月16日对委托方指定的估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况。我们不承担对被掩盖、未暴露及难以接触到的部分进行勘察的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、委托方提供的《产权、产籍档案证明》、《国有土地抵押权证》、《房地产抵押清单》等资料的真实性未到有关部门核实，其真实性应由委托方负责，估价师不对其真实性负责。
7、在本次评估过程中没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
9、本次估价结果是为委托方执行涉及估价对象的司法裁决而提供的价值鉴定意见，估价结果的价格定义是估价对象在估价时点的市场价值。该结果未考虑对估价对象进行强制处分和短期变现等特殊因素对估价结果的影响。
10、本次评估委托方未提供《国有土地使用权证》，所有信息均由委托方提供的《国有土地抵押权证》取得，特提请报告使用者注意。
二、估价假设和限制条件
（一）一般假设
1、产权方合法取得估价对象相关权益并支付有关税费，估价对象无产权纠纷和他项权利限制，任何有关估价对象的运作方式、程序完全符合国家和地方的有关法律法规，建设规划、使用条件符合有关规定，建筑工程质量合格，不附带任何影响其价值的限制条件。
2、在本估价报告书有效期内估价对象状况及相关影响因素、评估所遵循的合法、最高最佳使用原则等不发生变化，价值时点房地产市场为公开公平的均衡市场。
3、基于本次价值时点条件下的估价目的，估价对象能够按合理的方式和时间可就物业的性质、权益推出市场，且有足够多的卖方和买方自由议价转让。
4、不考虑特殊买家或关联方交易，也不考虑估价对象合并、分割等特殊交易；交易双方所获信息是平等或对称的，并谨慎对待房地产及相关权益。
5、本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，不能确定估价对象有无内部缺损。本估价结果是在假定估价对象无工程质量问题的情况下得出的，若实际情况与本假设不一致，可能导致本估价结果应做出相应调整或者进行重新测算。
6、委托方提供的资料和陈述的情况直接影响我们的分析和结论，本次估价中运用的法律权属及其证明资料(复印件)均由委托方提供，我们与原件进行了一般性核对，但未向政府有关部门核实，委托方和相关当事方对其所提供全部资料和陈述情况的合法性、真实性、完整性负责。
（二）未定事项假设
本次估价是以估价对象不存在抵押、担保、租赁等他项权利为假设前提。若估价对象存在他项权利登记，应考虑是否为优先受偿权。特提请报告使用方注意。
（三）背离事实假设
估价设定的估价对象状况与估价对象的实际状况一致，无背离事实假设。
（四）不相一致假设
估价对象实际状况与登记状况一致，无不相一致假设。
（五）依据不足假设
委托方提供的资料和估价依据充足，无依据不足假设。
（六）估价报告使用限制
1、本估价报告的估价结果所体现的是估价对象在价值时点房地产市场状况条件下的市场价值，为淄博市高青县人民法院办理案件确定涉案房地产价值提供参考而评估房地产市场价值，仅适用于本次估价特定的估价目的。
2、估价结果的有效性有赖于本次估价的前提、假设限制以及遵循的经济原则，这些条件是由本公司估价人员根据估价对象实际情况并结合估价相关规定综合提出的，具有客观性和合理性，以上条件若不成立，本估价结果无效。
3、本估价报告及附件须同时完整使用方为有效，本公司不对仅使用报告中部分内容或不同时使用所可能导致的任何损失承担责任。
4、在市场无明显价格波动条件下，估价结果自估价报告完成之日起壹年内有效。估价结果是以估价对象在价值时点的状况和估价报告对估价对象的假设和限制条件为依据进行，在报告期内如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整或重新评