房价影响因素分析.doc

我国房地产价格波动的因素分析应用统计学作业摘要: 本世纪初的十年我国经济快速发展,房地产的价格也节节攀升,虽然期间政府数次抑制房价过快的上涨,但是效果并不是很明显。房地产业与宏观经济有着紧密的联系,本文从一般均衡的角度分析了通胀、广义货币、土地价格、人均储蓄、利率等因素与房地产价格的联系。并且在模型中将政府对房地产产业的宏观经济政策作为一个虚拟变量进行分析。结果显示各个影响因素直接也相互影响,广义货币、通胀、土地价格、人均储蓄是影响房价的重要因素,国家宏观政策对房地产价格的影响不大。这一分析结果对于现阶段房地产政策的制定有着重要的借鉴意义。关键字: 房地产价格因素分析一、选题背景自上个世纪末以来到 2010 年末,我国的房地产产业得到了长足的发展,这十余年来房地产的价格虽然不时有些波动,但是总体上涨的趋势并未被掩盖。从上世纪末到 2001 年上半年这是十余年房地产业价格上涨的第一个高涨期, 从 2002 年下半年到 2005 年第一季度是房价上涨速度的第二轮高潮期,从 2007 年中期到 2008 年第一季度是我国房价上涨速度的第三个高潮期,从2009 年冬季到 2010 年末是我国房价高涨的第四个高潮期。在这十余年的期间除了 2008 年末到 2009 年初房地产的价格环比略有下降之外,其他年份均有上涨。随着房地产业的规模不断扩大,其对于促进扩大农村剩余了劳动力的就业、增加农民收入、加快城市化建设、保持经济长期高速增长的贡献也越来越重要。一方面,宏观经济的状况也影响着房地产业的发展。另一方面,房地产产业的平稳发展对保持中国宏观经济的稳定有着重要的作用。这十余年我国经济迅速发展国内生产总值( GDP )翻了两翻还多, 2010 年总量已经达到 397983 亿元并且首次超过日本成为世界第二大经济体。在这个高速增长的过程中央银行的货币供应量也不断扩增, M0 的供给量大约增长至初期的4倍、 M1 大约增长至原来的 6倍、 M2 大约增长到期初的 7倍。 1998 年年末 M1 、 M2 、 M3 分别为 亿元、 亿元、 亿元,2010 年年末分别达到 亿元、 亿元、 亿元。广义货币 M2 与 GD P 的比值不断上涨,由 1998 年的 平稳增长至 2010 年的 。房地产价格的变化和我国 GDP 总量的变化和货币供给量有着明显的正相关趋势。利率一向是影响经济发展的重要因素,它直接决定了房地产开发商和购房者的资金使用成本。从1999 年到 2010 年央行基准利率调整的情况来看,活期利率先下降在上升最后下降至一水平后保持不变,各种定期存款基准利率也大体随之波动但是从 2008 年年末有明显的上涨趋势。利率水平的波动也与房价增长速度 1 的波动有着较为明显的协同作用。为了保持宏观经济的稳定防止经济过冷或过热,中央政府屡次出台调整房地产业的政策。从世纪末到 2002 年中期宏观政策倾向于扶持房地产业的发展。从 2002 年下半年开始直到 2008 年上半年,土地使用权拍卖价格屡创新高、各地地王不断见诸报端,我国各类商品房的销售价格节节攀升,中央政府的宏观经济政策一直倾向于抑制房地产价格的过度增长。但是在 2008 年下半年,由于美国次贷危机演化成的金融危机席卷全球,这对我国出口造成重创进而对我国经济平稳增长造成不利影响,再加上国际要求中国政府救市的压力不断,中央对于房地产业的政策开始转折。一方面不断松绑原来的抑制房地产业的政策,另一方面,防止房产过热的政策也紧随其后, 2009 年初将实施全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展的措施作为对 2008 年上半年房地产调控政策的延续和深化。总的来看从 2008 年下半年到 2009 年上半年这一阶段的政策市有利于房地产促使价格的继续上涨。从 2009 下半年开始中央政府开始抑制房地产价格的上涨,新一轮的从紧政策开始实施。中央政府对于房地产产业的宏观调控政策也影响着房地产价格的波动。另外原材料、人工成本、土地交易价格指数等一系列与房地产相关联的因素在过去的十余年间中也都有着明显的变化。钢铁、水泥等原材料的价格不断上涨, 人工成本逐年增加,土地交易价格节节攀升,这些因素也刺激着房地产价格的不断上涨。随着我国体房地产市场出现价格持续上涨的长久趋势,广大居民、经济学家和政策制定者日益关注房地产价格的波动。由于房地产对于居民生活、经济发展有着重大的影响,房地产价格问题已引起政府有关部门和社会各界广泛的关注。如何对中国房价波动的影响因素做出合理的解释,不仅有着重大的理论意义也对调控房价有着巨大的现实意义。二、文献综述目前学术界者对于我国房地产价格波动的影响因素的研究较多,