东莞世纪城海悦·中央公馆营销策略总纲.pdf

谨呈:东莞市世纪城商住开发有限公司
领袖寮步领袖寮步
【世纪城•海悦•中央公馆】营销总纲
***
2006-5-25
本报告是严格保密的。
报告解决的问题
目标的解读
目标下的竞争策略
项目形象定位及其延伸
目标下的关键营销策略
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报告目录
项目分析
洋房市场竞争与占位
别墅市场竞争与占位
客户分析
项目形象定位
营销策略
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项目概况
位置:蟠龙路与东区大道交汇处位于东城区高尚居住区边
基本指标:
缘,城市规划道“外围陌生区
‡ 总用地540168平米,总建面一期:已售
505607
域”,市场认知度低70%
‡ 一期别墅区:
大
立别墅共94套,
‡ 二期:商住总建面234801平米,五
星级酒店,和商业+洋房;容积率三期
龙
‡ 三期
五
总占地面积:
酒级正在兴
建筑占地面积::
建兴
总建筑面积:
计容积率面积:
容积率:
建筑密度:41% 大道
绿化率:28% 东区
汽车停车位:738个蟠龙路
总套数:310套别墅位于寮步中心区,是海悦大盘的一部分,
84套洋房寮步第一大盘,类别墅产品
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寮步在东莞的位置
‡寮步是东莞的几何中
心;
‡紧邻东城,镇中心区
离城区中心仅十公里;
‡大市区向东拓展的重
点发展区域;
‡全市最大的汽车城;
‡距离松山湖、大朗、
常平、东坑、大岭山都
在十公里左右;
‡交通便利,松山湖大
道、莞樟公路、莞深高
速、东部快速横穿境内
东莞几何中心,交通便利
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政府“三位一体”的大城区发展结构规划
‡东莞城市发展战
略是在城市空间布
局上,构建“莞
城—同沙—松山
湖”三位一体主城
区;
‡松山湖科技产业起步区
园发展迅速;
‡同沙生态区建设
步伐加快;
寮步镇位于未来东莞大城区范围之内,是大城区发展的起步区
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客户语录:寮步应该是未来东莞的一个区,而不会一直是一个镇
寮步镇规划
‡北区借助现有的华南工业
园和大进工业园为基础,重
点发展工业
‡西南区为控制区,发展生
态房地产业,利用佛灵湖作
为后花园,发展成休闲度假
区和生活乐园
‡良横区则利用现有的产业
基础,整合提高,更好地与
市区对接
‡中心区重点完善城市功能
和发展第三产业;
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寮步镇中心规划
中央公馆
‡以镇政府为中心的行政
⑧
中心区;
⑦
‡城市骨架——蟠龙大⑨
道、东区大道;
‡东区大道:商业配套发
展带;
‡蟠龙大道:未来中心区
生活圈;
‡客户支持语录:中心区中心区配套:
①镇政府②中心广场③海悦花园一期
是寮步区位最好的位置
④星城数码广场⑤商会大厦⑥鸿图灯饰广场
⑦悦莱酒店(五星) ⑧海悦新都会商业⑨香市中学
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项目规划
优势:
‡双拼拥有部分山体景观;
‡规划入口有一定特色;
‡别墅整体朝向好;
不足:
‡项目建筑密度比较大,达41%;
‡项目山体受入口道路破坏较严重;
‡中心园林比较小,水景特色不明显;
‡别墅区内配套不足;
建议:
‡山林上有可体验的建筑小品,建议
参与性和景观性强一些; N
‡强化入口的尊贵感与标志性。
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产品分析
‡ 五房五卫的设计,让本户型拥有四个套房;
双拼别墅‡ 客厅、餐厅、主卧大且各有特点;
324㎡‡ 室外景观好,数量少,标杆产品;
‡ 面积小,实用率高;
‡ 有天有地,庭院面积大且完整,天井有特色;
联排别墅‡ 客厅层高比其它房间略高,还有局部挑空,空间层次感强;
207㎡‡ 餐厅采光略差,五房三卫,仅顶层主室可做套房,套房数量少,空间比较碎
‡ 面积小,实用率高;
叠加下层‡ 客厅大,主卧豪华,挑高餐厅;
‡ 客厅层高小,其它卧室偏小
171-211
171-211㎡‡ 客厅大,主卧豪华;
‡ 露台多,赠送面积大,屋顶露台可观山景;
叠加上层
‡ 边户型上层特色明显;
‡ 一梯两户,实用率高,户型方正,南北通透;
洋房
‡ 140平米双套房,但卫生间面积偏小;
120-137㎡‡ 大入户花园,客厅方正;
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