商业物业融资租赁业务模式介绍及案例说明预售房产直租模式.docx

商业物业融资租赁业务模式介绍及案例说明
预售房产直租业务
*业务模式介绍
一、业务模式简述
该业务模式为兴业租赁购买供货商提供的处于预售状态的商业物业（商场、 酒店、写字楼等经营性资产），并将物业出租给物业运营商及供货商，租赁到期，
当事方
核心条款
1
买卖合同（大
合同）
兴业、供货商
约定交易金额、单价、交易环节、付款条件。
2
分套网签合
同
兴业、供货商
约定分套交易金额、分套单价、交易环节、付款条件
（合同条款除总价、单价外，与大合同完全一致）
3
融资租赁合
同
兴业、承租人
约定租赁期限、租金、付租条款、交易税费归属等
4
回购合同
兴业、回购人
约定按原价按届时现状分次回购条件、回购时间、回 购金额、交易税费归属等
5
财务顾问协
议
兴业、承租人
约定财务顾问费的比例、金额、缴纳时间等
6
保证合同
兴业、保证人
对租金、资产管理费偿付及回购、资产按期过户提供
担保。
7
账户监管协
议
兴业、承租人
监管租赁物现金流及融资方其他综合现金流，用于定 期支付租金和回购价款。
六、
涉及税费分析
税种
税率
理论纳税方
计税基数
1、网签
环节
印花税
%。
出卖人
以融资额为基数计算
营业税及附加
%
预征或不预征
土地增值税
30-60%
融资额的1%，预征或不预征
所得税
25%
融资额的1%，预征或不预征
印花税 %。 兴业租赁 以融资额为基数计算
2、解约
到U期或到期前作退房处理，则前期预征的土地增值税、所得税均作退回或抵扣其
安排
他应缴税收处理。前期预征的营业税抵扣企业其他应缴营业税。
合计增加税负
按融资额计算的1%。的印花税
备注：以预售商业物业为租赁标的物的融资租赁业务中，在以退房解约安排 结束交易的情况下，合计在交易环节中增加的税负仅为按融资额计算的1%。的 印花税。
七、企业融资收益
融资额度较大，解决了预售房产无法进行外部融资的阶段困难；
交易成本较低，解决了物业融资租赁业务中交易成本较高的根本问题；
有效盘活固定资产，解决企业长期资金固化、占用问题；
中长期用款，为企业解决资金来源与用途不匹配的核心问题；
还款方式及进度可灵活设计，匹配企业现金流，降低企业流动性风险， 有效优化财务结构，为发展注入新的血液；
资金用途宽泛，从根本上解决了企业资金运用的灵活性问题；
开辟了新的融资方式和融资渠道，提升了企业的综合融资能力；
融资利息以租金的方式支付，企业可全额于税前抵扣。
几准入标准
1、 作为租赁标的物的物业位于一线和二线中心城市的核心区域，物业本身经 营良好，能够产生较好现金流，具有一定增值潜力。
2、 租赁物业虽处于预售阶段，但在工程进度上已经投入运营、或已经建成封 顶、或即将面临交付。即达到现房使用状态的预售期房。
3、 作为交易标的物的物业产权无任何法律瑕疵，能够确保兴业租赁在购买后 取得物业的完全产权，能够对抗第三人。
4、 承租人或第一承租人须为商业运营管理公司，非房地产开发商。
5、 确保交易过程中的各个环节均真实、有效。
6、 由于存在相关政策的不确定性，控制业务期限不超过3年。
7、 选择过