【市场】鄠邑区市场调研报告20课件23.ppt

鄠邑区房地产市场调研报告
2020年6月
报告目录
城市发展格局研究
城市宏观经济研究
微观房地产市场研究
Part 1
Part 2
Part 3
投资取地建议
P将继续向东
向西安方向发展
老城区
沣京路
鄠邑区发展格局
老城区城市面貌落后，多年来城市中心向人民路发展的趋势不变；在户县人民心里，过了涝河就是农村，所以涝河以西多年来并没有多的开发建设的房地产项目；
滨河片区南侧的荣华水岸新城项目由于靠近老城区，而且有涝河景观资源，多年来只能靠教育资源和提升自我品质、价格来实现综合性价比，吸引周边县市进城客户；老城区内改善型置业客户大多数不会选择向西，只会选择要么去西安，要么去人民路新城区；
滨河片区北侧周边2公里目前城市面貌亟待提升，但是较难突破户县人的心理距离。户县属于典型的内生性市场，能有效辐射的只有周边乡镇；县城客户心理距离仅限于步行5-10分钟
【城市发展方向】滨河新区属于由渼陂湖开发带动的新区，目前处于开发中级阶段，享受规划利好的同时享受开发带来的红利，目前地产价值进一步增强
站前商务、商业高度集聚，成熟的商业氛围
本地居住人口增多，城际交流增加，聚焦效应使得多元人流快速增长
与城市中心的交通得到改善，便利的公交对接体系
商务商业继续提升、居住快速发展；高端居住需求开始出现
尚未显现，仅有规划价值
零散的城际人流，无城市交通的人流
政府主导的配套先行；或是新城的规划利好释放
较弱的商务和商业价值，居住价值不高
成为快速发展区域，形成一定的商务商业氛围
定向的商务人群开始增多，通勤、旅游人口开始增多
配套的进一步完善，提升配套数量和等级；
商务和商业价值显现，居住需求增多
陌生区
热点板块
城市副中心
发展阶段
关键动作
区域价值
轨道人流
地产价值
城市非中心区城市新区发展一般要经过三个阶段，目前鄠邑区（户县）滨河片区处于第二阶段，地产价值进一步提升：
现状
规划的落实速度及程度，对区域潜在价值的兑现有较大影响
同时项目缺乏吸引中心城区向西扩张的足够动力，只能通过自我中心化重塑区域价值，投入产出比有待考究。
1、鄠邑定位于大西安副中心城市将会在产业发展、人口导入及城市规模扩大等方面带动鄠邑房地产市场发展
2、鄠邑东站及地铁等基础设施将拉近鄠邑与大西安及三星城产业区的关系，其利好将会持续释放
3、城市西部渼陂湖区域在2015年之后进入实质性动工阶段，区域生态资源将会逐步改变，必将成为鄠邑置业热点区域。
观点鄠邑发展
报告目录
城市发展格局研究
城市宏观经济研究
微观房地产市场研究
Part 1
Part 2
Part 3
投资取地建议
Part 4
鄠邑经济发展放缓，年均GDP增速保持在8%左右；在西安周边县区经济对比中仅优于蓝田和周至
，从2015年开始，鄠邑GDP增速保持在8%左右，增长率相对平稳，经济发展放缓
从鄠邑区与西安市周边县区的经济对比中可以看出，鄠邑经济总量仅高于蓝田县和周至县，在西安市周边县区中排名第四
数据来源：西安市统计局
鄠邑区城镇居民人均可支配收入相对较低，购买力相对有限
数据来源：西安市统计局
固定资产投资波动较大，对城市经济发展很大影响，但房地产投资占比较低，保持在合理区间内
鄠邑区固定资产投资波动较大，对经济发展影响较大
，占固定资产投资的15%以下，保持在正常运行区间内
2019年鄠邑固定资产投资完成情况
固定资产投资

房地产业投资

GDP

房地产投资占固定资产投资比
%
房地产投资占GDP比重
%
异常
基本正常
正常运行
基本正常
异常
房地产投资/GDP
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反映房地产投资规模的基础指标，-
房地产投资/固定资产投资
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反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%
数据来源：西安市统计局
近五年鄠邑区商品房累计开工面积700万平，累计竣工面积78万平，累计销售面积160万平，合计竣工率为11%，去化为23%
数据来源：西安市统计局
近五年鄠邑区土地成交累计813亩，累计规划建筑面积120万方，土地成交价格已经快突破500万元。近三年成交总