成都青山区某别墅营销策划书(19页).doc

朝阳星苑策划书
目录
总论 3
项目定位: 3
价格定位: 3
项目市场策略及销售周期划分 4
销售目标: 4
一市场分析 5
1、国家宏观调控对房地产市场的影响 5
2、汉阳大道片区房地产市场特征 6
3、竞争性楼盘分析 7
(一)周边竞争性楼盘项目基本参数表 8
(二)周边竞争楼盘配套表 10
(三)营销策略对比表 11
二项目SWOT分析 12
1、项目基本情况 12
2、项目SWOT分析 15
S(优势) 16
W(劣势) 17
O(机会) 17
T(挑战) 17
三项目定位 19
1、市场定位建议 19
2、市场价格定位建议 21
住宅销售价格的确定(平均价格) 21
商铺销售价格的确定(市场比较法) 24
3、目标客户群定位 26
四项目推广包装 28
1、LOGO设计 28
2、项目推广语 30
3、VI系列 32
五项目营销推广策略 46
主要工程节点时间拟定 48
销售阶段时间初拟 49
1、内部登记期营销推广策划 49
2、对外咨询登记、排号期 57
3、入市引导及强销扩张期(2004年10月1日-2005年2月8日) 59
4、强销持续期 63
5、尾盘期 64
承诺书 68
1、住宅销售代理底价: 68
2、营销代理费: 69
3、广告费用的收取: 69
4、业绩考评奖惩: 69
5、销售宣传内容的承诺: 70
6、我们将配备专人为开发商和客户办理银行按揭及房产登记入住手续。 70
7、我们将支付人民币10万元的销售代理质保金和前期包装垫付费用。 70
附:公司简介 71
附:公司相关证件影印件 74
结束语 76
总论
项目定位:
定位广告语: 传承文脉四季庭院
精致/ 精细/ 精品
主导广告语: 四季庭院·开心人家
辅助广告语: 朝阳映晨露星苑驾红云
四季朝阳里一生心愿了
价格定位:
住宅价格:内部认购均价元/平方米;最终均价元/平方米;全程均价元/平方米
商铺价格:一楼均价为元/平方米,二楼均价为元/平方米
(如果本项目市场定位明确,规划设计卓越,楼盘富于竞争力,且达到复地·翠微新城、南,其销售价在以上价位上可提高200—400元/㎡)
项目市场策略及销售周期划分
第一阶段:集团内部登记期(2004年7月1日-7月31日)
第二阶段:对外认购咨询登记期(2004年8月1日-9月30日)
第三阶段:入市引导及强销扩张期(开盘)(2004年10月1日—2005年2月8日)
第四阶段:强销持续期(2005年3月1日-5月15日)(-)
第五阶段:尾盘期(2005年5月16日-6月10日)
(根据开发商工程进度的情况,以上具体时间可再作拟定)
销售目标:
到2005年5月1日,住宅销售达到元
商铺销售达到元
一市场分析
1、国家宏观调控对房地产市场的影响
从近两个月的市场来看,房子显然不如前一段好卖了,部分售楼部即使在双休日也冷冷清清。观望者不仅仅是购房者,也包括开发商。在5月28日的土地挂牌中,“冷场“的局面也印证了国家宏观调控政策的威力。
房地产市场的变化,缘于央行的紧缩银根政策。目前,银行对开发货款、长期货款、流动资金货款、抵押货款及个人按揭等涉及房地产开发的各个环节进行紧缩。这无疑是对中小房地产企业“釜底抽薪”。
值得注意的是高档房、高价房、高层和大面积房(即“三高一大”)的楼盘,因其投资量大,而消费群相对较窄,如果持币观望者增加,企业资金回笼跟不上,不排除开发商采取变相降价的措施。如果这有可能的话,又势必波动房地产市场。
一切征兆都显示:市场的拐点正在出现。毋庸置疑,房地产市场将处于一个充满风险的波动期。
如何在这轮宏观调控的一系列政策作用下,跨越金融信贷和抬高项目开发门槛,是中小型房地产开发企业必须面对的最大最难的关键问题。
结论:整个房地产市场将会出现有价无市的局面,价格不会有明显的起伏,市场热度会有所下降。
2、汉阳大道片区房地产市场特征(详情见附件)
l 地价持续上涨,市场连续2年的旺销开始回落
l 项目开发呈精品化、规模化
l 项目以多层为主,小高层受到市场亲睐
l 高尚精品楼盘的房价紧追汉口
l 建筑风格主要以欧美为主,大做“绿色”文章
3、竞争性楼盘分析
竞争性楼盘区位分布图
结合项目的地理位置和精品楼盘的定位。特选取复地·翠微新城、金龙花园、绿色晴川、花前树下、阳城景园、琴台颖园为竞争对手。