郑州沃金商业广场2011年工作总结和2012年工作计划.doc

沃金商业广场2011年工作总结和2012年工作计划
目录:
一、2011年宏观市场环境分析 2
1、郑州房地产政策环境 2
2、航空港区房地产环境 8
二、2011年案场项目数据 12
1、总来电客户分析 12
2、来访客户分析 14
3、入会客户分析 18
三、营销工作总结 20
1、春节前项目营销工作总结 20
2、行销工作总结 30
四、2012年营销工作计划 35
1、总体产品推售策略 35
2、2012年销售节点 36
3、营销阶段划分 37
4、各营销阶段工作组织 37
(2012年2-3月) 37
二批房源开盘期(2012年4-5月) 40
二批房源热销期(2012年6-7月) 41
三批房源开盘期(2012年8-10月) 42
持销期(2012年11-12月) 42
一、2011年宏观市场环境分析
1、郑州房地产政策环境
政策环境
日期
发布方
主要内容
2011年3月4日
郑州市人民政府
1)”(郑15条);
2)限定区域为主城六区(金水、惠济、中原、二七、管城、郑东);
3)限定类型为商品住宅(包含二手房);
4)限购一套住房人群为:已拥有一套住房的本市户籍居民家庭;
5)持有本市居住证一年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税一年以上的非本市户籍居民家庭(无购房)。
2011年3月16日
国家发展改革委
《商品房销售明码标价规定》
1)商品房经营者应在项目醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册等方式进行价格标示,各方式标价内容一致;
2)一房一价进行标示,并标明建筑面积和套内面积;
3)取得预售证的项目须在规定时间内一次性公开全部销售房源,并按申报价格对外销售;
4)对与商品房价格密切相关的预售证、容积率、装修状况、楼层、户型、优惠等内容进行公示;
5)对于违反规定者给予相关行政处罚;
6)实行时间:2011年5月1日起。
7)郑州实施规定:执行不力者,罚款5000元。
2011年5月5日
郑州住房保障和房地产管理局
关于进一步加强保障性住房建设管理的通知》
1)经济适用房项目需配建20%的公租房和廉租房;
2)以出让方式取得商品住房用地的项目,配建保障性住房的比例不低于地上建筑总面积10%;
3)以出让方式取得商业、商品住房混合项目用地,配建保障性住房的比例不低于住宅建筑总面积10%;
4)按出让方式取得土地的棚户区改造项目,配建保障房比例为项目安置后可销售住房面积的5%;
5)土地出让净收益的15%用于保障房建设。
2011年6月10日
郑州市人民政府
商品住房项目配建保障性住房实施办法》
1)以出让方式取得商品住房用地的项目,配建保障性住房的比例不低于地上建筑总面积10%;
2)以出让方式取得商业、商品住房混合项目用地,配建保障性住房的比例不低于住宅建筑总面积10%;
3)规定单套廉租住房的建筑面积控制在50平米以下,单套经济适用房建筑面积控制在
90平米以下,单套公租房建筑面积控制在60平米以下。
政策环境小结:
2011年全年,房地产政策基本以严厉的行政干预调控为主基调,全年政策基本呈现出以下几个特点:
商品房:直接采用限购、限价、限贷等行政手段进行干预,税收、利
率等市场经济手段跟进,调控政策全面升级;
保障房:资金、土地等配套措施跟进,促使大规模建设计划落实到位;
货币政策:上半年持续收紧,新增房地产贷款下降显著,近期货币政策微调。
不同物业类型影响:商品住宅市场被抑制,商业、商务产品迎发展契机。
不同区域影响:受限购挤出效应影响,郑州周边卫星城及辖区,如航空港区、新郑龙湖区、中牟等区域也均受到边线购房者的关注。
企业影响:在一二线城市市场形势愈发不明朗的情况下,多数开发企业的目光像二三线城市以及其他物业类型转移。
楼市动态
商品房分析
商品房供求分析
(数据来源:泰辰数据库)
小结:受限购政策影响,在2011年全年商品房销量大幅下滑,市场严重低迷,全年供求比为
:1,呈现明显的供过于求状态。
商品房价格分析
(数据来源:泰辰数据库)
小结:3月份“郑15条”的颁布,使得投资者较大规模转向商业、写字楼地产项目,从而造成了郑州市商品房成交价格的攀升。

商品住宅供求关系分析
(数据来源:泰辰数据库)
小结:2011年各月商品住宅成交量在25-50万平米/月之间浮动,且多为供过于求的状态,:1。
商品住宅价格分析
(数据来源:泰辰数据库)
小结:3月份“郑15条”的颁