金地·格林小镇景观节点.doc

重庆房地产市场分析报告
战略投资部
2004年11月
目录
一、重庆市房地产行业发展特征
二、行业外部环境分析
三、重庆房地产行业的供应分析
四、重庆市房地产市场需求分析
五、重庆市房地产企业状况
六、重庆市房地产市场发展趋势分析
七、隆鑫地产发展建议
一、重庆市房地产行业发展特征
长期以来,重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响,发展十分缓慢。80年代开始,国家推进了城镇住房制度改革;98年开始停止住房实物分配后,再加上住房公积金和商业性住房金融的实施,使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。
近年,重庆市房地产业发展正出现三个新的特征:商品房大量积压,空置面积不断上升,然而新开工的面积又不断上升;商品房价格上升较快;房地产建设向城市郊区推进。
二、行业外部环境分析
综合政策环境
1998年以来,政府出台了一系列促进房地产业发展的政策,主要有:取消福利分房,实行住房商品化、货币化,逐步建立多层次住房供应体系;促进住房消费信贷;取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目;促进存量房转让,形成房地产二、三级市场联动格局;制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏,政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。
国家近期出台的一系列政策,是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善,目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展,这将会提高行业的进入壁垒,那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰,而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。
2004年以来,政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有:
银监会:2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》――调整购房个人贷款收支比例设置,加强信贷管理。
央行:2004 年4 月25 日起, 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张,房地产业是信贷调控的首要对象之一;10月29日上调利率,并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期,房地产业的金融压力日益加大。
发改委等:3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模,防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题,促进开发区规范、协调发展。
国务院:4 月28 日发出通知,决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金比例,抬高行业进入门槛。
这一系列的宏观调控的紧缩政策表明政府十分关注房地产行业高速增长可能带来的风险,在前阶段紧缩政策未能达到效果的情况下,越来越希望通过产业政策和信贷政策来加大调控力度,以抑制投资的过快增长。这些政策表明了政府降温房地产投资的决心和进一步紧缩政策的预期,将在一定程度上抑制商业银行对房地产开发贷款的投放。
在目前房地产行业融资渠道比较单一的状况下,房地产企业很难从银行以外的渠道获得开发资金,紧缩政策必将会拉紧房地产企业的资金链,实力不强的开发商面临较大的困难。融资难度的加大意味着房地产开发商的开发成本的提高,无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力,管理能力较强的公司将获得较大的生存空间,并获得更多的政府的支持;而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高、盲目扩张的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。
税收政策
目前我国房地产税收体系不够清晰,税制结构不尽合理,课税中税种重叠设置,重复征税,内外不一等现象,造成了加重了企业和消费者的经济负担和征收混乱。
从税法的相关规定来看,房地产行业的主要税费可分为流通阶段的税费(表1)和保有阶段的税费(表2)。
表1:流通阶段的税率
税种
计税依据
税率
购置
契税
契说的价格
3%-5%,个人购买普通住宅暂减半
印花税
购销合同的金额;产权转移书据所载金额
%,%
出售
营业税
转让土地使用权或房地产价值
5%,个人出售居住满一年的普通住宅免收,不满一年按出售价和购买价差额计算征收。
城市维护建
设税
营业税税额市区7%,
县城、镇5%,其它1%
教育费附加
营业税税额
3%
印花税
购销合同的金额;产权转
移书据所载金额
%,%
所得税
转让收入减去允许扣除的项目的余额
企业33%,个人20%
出租
营业税*
出租、经营房地产收入
5%,按政府规定价格出租公有住房和廉租房的免征,个人按市价出租居住住房按3%征收出租
房产
税房产租金收入
12%,个人按市价出租居住住房按4%征收
城镇土地使
用税
实际占用土地面