2006年上半年广东房地产市场分析报告doc12.doc

2006年4季度房地产行业策略报告
一、2006年上半年房地产板块整体业绩有所提升 
在公布中报的76家房地产上市公司中,净利润增长的有47家,净利润增幅在30%以上的有34家。其中龙头公司万科、金融街、泛海建设、栖霞等净利润增幅更在50%以上。仔细分析公司利润增长原因主要有:
1、房价或租金上涨导致的毛利率上升:如深振业、新湖创业、G中企、G金桥、G张江。
2、项目进入收获期,销售收入增加:如G万业、金融街、G津滨、G渝开发、G天房。
3、各项指标均稳定增长:如万科、G栖霞、保利地产
4、股权出让使投资收益大幅增加:如:上实发展
5、资产重组:如GST环球、中粮地、G大龙
在我们关注的公司中,亿城股份、先锋股份和G天鸿宝由于项目未满足结算条件,上半年出现亏损。金地集团基本维持去年的利润水平。此外,招商地产、G阳光、泛海、G华业、新梅由于上半年项目未进入结算的原因,造成主营收入和利润较去年同期有所下降,目前招商地产、G华业、亿城股份、先锋股份的账面预收账款均在10亿元以上。预计,随着项目陆续进入结算,这些公司年底业绩将比去年同期增长。
二、今年的调控政策主要集中在信贷、土地、税收和住房结构调整四方面
今年二季度以来,房地产市场经历了一轮新的调控,国家颁布了一系列严厉的调控措施,主要包括:2006年5月17日的"国六条"、5月29日的"国十五条"、7月14日建设部的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、7月19日《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、7月26日国税总局发布的《征收个人二手房转让所得税通知》、人民银行继2006年4月28日全面上调各档次贷款利率27个百分点后,再次于8月19日宣布全面上调人民币各档次存贷款基准利率、9月4日中国国家外汇管理局、建设部正式发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》、9月5日国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》。密集的宏观调控政策的不断出台,反映了政府通过调控保持房地产市场健康、稳定发展的决心。这些政策主要集中在信贷、土地、税收和住房结构调整四方面:
信贷方面:继续实施信贷紧缩政策,严格房地产开发信贷条件。包括一年内实施两次加息;要求商业银行不得对项目资本金比例低于35%的房地产企业发放贷款。同时,对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
有区别地适度调整住房消费信贷政策,从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。两次上调贷款利率,尤其是长期贷款利率上调幅度大于短期贷款利率。
土地方面:优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应。
加大对闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开