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在建工程抵押
目录
概述
法律依据
抵押的条件
把握问题
在建工程抵押评估的特点与范围
概述
· 指抵押人面积的所占比例进
行分摊，不得将该在建工程占用范围内的全部土地列入抵押范围。另一种
观点是以整宗土地使用权不可分割作为抵押物。笔者赞同将整宗土地使用
权作为抵押物，按房屋面积比例对土地进行份额分摊的做法，不符合土地使用规律，其分摊的份额无法在实地得以体现，因此不具备实际意义。银
行在办理在建工程抵押贷款时应把握在建工程及土地使用权整体作为抵押
物的原则，在抵押登记时应将整宗土地使用权纳入抵押登记的范围，而不
应按分摊份额登记。
（二）在建工程抵押物价值的确定。《担保法》第三十五条规定“抵
押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”。建设部、中国人民银行、
中国银监会于 2006 年 1 月联合下发的《关于规范与银行信贷业务相关的房
地产抵押估价管理有关问题的通知》规定，“房地产抵押价值由抵押当事
人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产管理部门不得要求
抵押当事人委托评估房地产抵押价值”。按照该《通知》及《担保法》的
有关要求，银行在确定在建工程抵押物价值时，可委托房地产评估机构对
拟抵押的在建工程进行评估，在评估的基础上确定在建工程抵押物的市场
公允价值。由于在建工程抵押尚有许多不确定因素，所以银行在核定抵押
物价值与实际可贷款额度的折率时应从紧把关，一般在建工程抵押折率应
控制在 60%以内。
(三）在建工程抵押权与工程款优先权问题。《合同法》第二百八十六
条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理
期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、
拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法
院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先
受偿。”《合同法》在该条中对工程款享有优先受偿权作了规定，但法定
抵押权与工程款享有优先受偿权谁先行使，《合同法》中未作明确。但是，
最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16
号）则采纳了工程款法定优先权说，并从字面上与抵押权区别开来。批复
第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件时和办理执行案件中，应
当按照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受
偿权优于抵押权和其他债权。”由此看出，工程款受偿的法定优先权绝对
地优先于抵押权，而无论抵押权登记与否、成立的时间是否在工程款法定
优先权之前。按照该司法解释，对银行来说，在建工程抵押贷款最大的风
险就是工程款优先受偿权优于抵押权问题。建设工程价款优先受偿权作为
法定优先权，不仅是由法律直接予以规定的，而且无须办理登记手续，其
受偿额不属公示信息，从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。
所以，银行在审查时应重点要把握以下三点：1、要求客户提供与在建工程
施工单位签订的建设工程合同，注意审查合同约定工程的总造价、工程款
支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况。2、确