集团住宅销售价格制定作业指引.doc

住宅销售价格制定
作 业 指 引
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，考虑的因素及其价格系数也不同，并且往往还要考虑此外某些影响因素，例如：私密性、安静度、公建配套、空气污染等。
，应只对影响该系数的影响因素进行分析，切忌参杂考虑其他系数的影响因素，从而导致评分过程中不同系数影响因素的互相混淆，例如：对楼层系数评分过程中不考虑景观因素的影响，对户型系数评分过程中不考虑楼栋位置的影响。

环节：
1）在保证整盘均价（或者各期的均价）的原则下，拟定各栋楼的平均价格；
2）制定各栋楼内的各套房屋的价格；
3）具体计算措施参见附件例2。
支持性文献
《销售价格管理作业指引》
有关记录
《销售价目表》
附件：
例1：为了制定某小高层住宅项目的整盘平均价格，选择了项目1、项目2、项目3作为重要参照对象，运用市场比较法，计算过程如下：
表一 市场比较
比较因素
项目1（均价11000）
项目2（均价13500）
项目3（均价10200）
权重
(1)
拟合限度
(2)
评分
(1)×(2)
拟合限度
（3）
评分
（1）×（3）
拟合限度
（4）
评分
（1）×（4）
区域位置
8%
100%

110%

90%

交通
7%
90%

102%

88%

外部环境
6%
97%

90%

98%

社区内园林景观
10%
95%

110%

90%

配套设施
10%
96%

105%

80%

会所设施
10%
100%

92%

95%

外立面
8%
90%

90%

99%

房型面积
12%
94%

98%

90%

开发商品牌
8%
90%

98%

86%

物业管理
7%
100%

90%

95%

上市日期
7%
95%

98%

93%

宣传主题提炼
7%
90%

98%

86%

合计
100%



市场参照价格计算：
加权平均法(11000+13500+10200)/(++)＝12208
简朴算术平均法(11000/+13500/+10200/)/3＝12174
取值12200
考虑到规避市场风险（或房产升值）12200×≈11600（或12200×≈13400）
因此根据市场状况得出的本项目整盘平均价格为11600元/平方米（或13400元/平方米）。
例2：某项目某一期由五幢电梯小高层公寓构成，本期目的均价11600元/平方米。现制定销售价目表。
各栋楼的平均价格的制定原则。
以3#楼为参照物，针对各栋楼在河景、户型、社区内部景观、邻里、遮挡、公建配套、交通噪音等方面进行单项评比，得出各
幢楼的楼栋系数。
二、各栋楼的平均价格的计算。
各栋座的均价运用加权平均法计算。一方面，以3#楼为评估原则（），其他各栋楼因考量因素产生差值，此偏差值不适宜过大，原则如下表：
表四 考量因素差值表
考量因素
最佳
较好
平均
较差
最差
差值
2
1
0
-1
-2
根据各因素产生的差值对各栋楼进行综合评估如下表：
表五 楼栋因素评估表
楼栋因素
1#楼
2#楼
3#楼
4#楼
5#楼
河景
2
2
0
1
-2
户型
2
2
0
0
0
内景观
-1
-1
0
-1
-1
邻里、遮挡
2
1
0
1
-2
噪音
-2
-1
0
-2
0
评估分值
3
3
0
-1
-5
根据评估分值对