广州市一德路海之星项目营销推广方案.pdf

: .
广州市一德路海之星项目营销推广方案
久远，形象破旧、道路规划不合理导致交通堵塞严重，在一
定程度上限制了片区未来发展，同时区内商家鱼龙混杂。其未来在政府指
引下如何改造、片区商家管理力度等不可控因素将在很大程度上决定其未
来发展，存在着变数。

三、 项目理解
1、 项目商业基础数据分析：
 商业楼宇分布：一层至六层；
 可售商业部分：首层、四五六层，各层面积为 861 ㎡
 商家经营状况：首层商铺已全部出租，经营业态为海味干货；2F-6F
空置
 商场铺位实用率：首层 55%，四五六层 80%～85%
 首层商家数量：共 57 间【面积分布为 10 ㎡—50 ㎡/间】共 57 个房
契；四五六层各一个房契。
 商业部分手扶电梯数量：0【货梯一部】项目商业基础数据分析小结：
商业楼宇层数过多、单层面积较小，难以形成集群效应；商业首层与楼上无
大型人流通道和手扶电梯连接，各层之间无法形成有效沟通、连接，但加装手扶
电梯必须牺牲首层大部分面积商铺，且现在硬件条件不允许加装电梯，只能在现
有条件基础上利用首层商铺带动上层商铺经营；另外，为尽快回笼资金考虑，四
五六层采取产权、经营权分离，以包租方式对外出让一定年限经营权，回笼资金
【包租即客户购买该商铺后，开发商按照双方约定回报率每年或每月定时返还客
户稳定租金收益，确保购买者稳定租金收益，同时客户也可以以全价购买自己经
营使用】。
2、 项目位置分析：
项目位于一德路核心路段，前后左右有山海城、海中宝、汇昌海味
批发市场、海珠南交易市场、一德宜园等大型海味干货专业市场和万菱广
场、国际玩具城等文具、精品专业市场，具有无可比拟的优越地段优势，
但就海味干果市场来说，其位置相对海珠南路与一德路交汇的山海城有一
定劣势。

3、 项目周边商业项目研究
A、山海城
项目位置：一德路与海珠南路交汇处
推出时间：02 年左右，03 年开始销售，开发商剩下 1-3 层部分单元；
项目占地：3000 ㎡， 建筑面积：近 5 万㎡
商业分布：负一层至五层，其中四、五层为回迁商业【楼宇高 22 层】
商场电梯：前后入口各两组客梯，另外还有二部货梯
租金及经营状况：
负一层：均价 300 元/㎡/月，打 8 折,主营雪蛤、燕窝等，出租率 80%
首层：400--1000 元/㎡/月，主营海味干货，出租率 100%
二层：均价 250 元/㎡/月，主营海味干货，出租率 95%
三层：100 元/㎡/月，主营海味干货，出租率为 20%
四五层：因为回迁商业，不属于商业统一管理，租金不详，基本空置。山海城分析小结：
山海城位置较项目有较大优势，是两条海味干货专业市场街交汇处，加上
旁边在修建地铁站，具有一定升值空间；除临街铺面积较大为，场内部分大多间
隔为 3-10 ㎡【使用面积】的珍珠铺，在减弱商家经营租金压力同时，尽量增加
进场商户数目，达到商业利益最大化另外其内部人流导向相对合理，有前后 2 组
手扶客梯及 2 部货梯，能有效吸引客流进入二三层；四五层因为为回迁部分，未
在整个商场统一经营管理范围之内，加上楼层过高，目前空置。

B：海中