房地产企业纳税评估-房地产企业纳税评估.ppt

房地产企业纳税评估-房地产企业纳税评估
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（二）开发阶段
1、开工前期
2、组织施工期
3、预售期和产权转移期
4、竣工结算期
立
项
审
批
规
划
审
批
施
工
的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
对于公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。文件还规定，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。这里的物业完善费用是指按规定应由房地产企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
（二）新营业税暂行条例及实施细则
一、对房地产开发企业代收款的征税问题
细则第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：　　
（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。
二、销售不动产应缴纳营业税纳税义务发生时间
　暂行条例第十二条　营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
细则第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。　　条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
抵债的房产何时缴纳营业税？---仍不明晰
第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。　　纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
解决了以前分期收款销售不动产营业税政策的空白
五、房地产企业纳税评估的方法
纳税评估基本流程图-链接
关注企业所得税的纳税评估方法
（一）纳税评估指标
1、通用指标
A、主营业务收入所得税负担率
主营业务收入所得税负担率＝应纳所得税额÷主营业务收入×100%
B、主营业务利润所得税负担率
主营业务利润所得税负担率＝应纳所得税额÷主营业务利润×100%
C、主营业务收入成本率
主营业务收入成本率＝主营业务成本÷主营业务收入×100%
D、主营业务收入费用率
主营业务收入费用率＝主营业务费用÷主营业务收入×100%
E、成本费用率
成本费用率=期间费用÷主营业务成本×100%
F、主营业务毛利率
主营业务毛利率=（主营业务收入-主营业务成本－营业税金及附加）÷主营业务收入×100%
上述指标设定预警值，并与预警值对照，与当地同行业同期相比，如果低于预定值，企业可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题，应作进一步分析。
G、各项建造成本占开发产品总成本的比率
单项建造成本占开发产品总成本的比率＝单项建造成本÷开发产品总成本×100％






据权威人士测算房地产销售毛利大多在20%--30%,土建成本大致在1000—2000元之间.
2、特性指标的分析
（1）收入指标分析
①按照开发项目缴纳的税收分析开发企业销售额
开发产品的销售额＝该项目缴纳的契税额÷契税征收率
＝该项目缴纳的营业税额÷营业税征收率
说明：查找并发现已售产品可能存在未及时结转或隐瞒销售收入问题。
②按照开发企业“现金流量表”的现金流量分析当期预售收入
预售收入流入量＝经营性资金流入量－销售收入资金流入量－收到的税费返还
说明：查找并发现可能存在视同销售未申报纳税、未按规定核算预售收入和未及时结转完工产品销售收入，以及通过往来科目隐瞒上述三项收入。
③按照成本结转额分析销售收入
销售收入＝销售成本结转额×（1＋销售利润率＋营业税率）
说明：查找并发现可能存在结转销售成本与销售收入不匹配，隐瞒收入；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。
（2）开发产品成本分析
①按照销售收入分