房地产项目前期策划案例.ppt

房地产项目前期策划案例
宏观环境 未来发展趋势
项目价值分析 提炼项目卖点
竞争性分析 差异化竞争
潜在客户群研究 锁定目标客群
1、宏观环境分析市配套，政府性工程。
分析：口碑好，政府关系好，获取资源成本低，与楼盘直接竞争少。
第三名：恒大地产
本地块为恒大雅苑所在地
恒大地产在西客站有5块土地，四块属于恒大雅苑，另一块，用于建设500-600米高的“齐鲁第一高”。西客站片区5宗土地开发完成后，，商业金融业及配套面积139万余平方米。
从09年恒大入驻济南以来，先后成功开发了，恒大绿洲，恒大名都，恒大城。而今，恒大雅苑属于恒大绿洲的子产品。
分析：群雄逐鹿的西客站市场，恒大绝对属于一个狠角色。
第四名：外海地产
虽然，外海在济南的布局并不像绿地恒大那样大手笔，但80万平的总体量也有很大的话语权。北部明盘鑫苑名家也才只有70万平。也有和前三强叫板的实力
槐荫区四小虎：阳光100，路劲御景城，保利，龙腾
槐荫区中东部，靠成熟社区这个区位，成就了许多中型楼盘。以上四者名声很响。在与西客站核心区争抢客源方面，也让大开发商，忌惮。
企业竞争定位
面对如此多强劲的竞争对手，看到竞争对手的时候，更要看到企业联合带来的水涨船高。各巨头之间不再是单纯的竞争的关系，更主要的是一个竞合的关系。
4、潜在客户群研究
可能辐射的区域
由于西客站片区是济南未来五年的发展重点，是未来的“齐鲁新门户、
泉城新商埠、城市新中心”，因此本项目可能辐射的区域就不仅仅是项
目核心地块所在的核心区，而是整个济南城。同时由于北园大街是城
市主干道且快速交通系统能快速到达项目地块，因此其主要辐射范围
也包括北园大街辐射带。
具体范围大致如下：
区域
辐射范围
核心区
东到二环西路，西至京福高速，北至小清河，南至腊山分洪河的西客站片区及周围。
辐射区
北园大街辐射带：西至重汽彩世界，东至全福立交。
槐荫区
客户构成从区域来源分析
核心客户：未来的西客站片区工作者、周边企业职工；
重要客户：二环东路以西，北园大街周围沿线的批发市场的业主；
次要客户：旧村改造、济南城区外溢白领
结论：产品方案
物业类型：高层住宅和写字楼公寓四星酒店大型商场
设计特点：高尚社区环境 精装修 生活大盘 梦想起航处
可能价格：住宅均价：7000——7600
商业待定
三、项目定位
客户定位
产品定位
价格定位
房地产定位的目的：
寻找均衡点
产品
投资效益
SWOT分析
客户
项目事实
区域属性界定
占地202511万平米
大 盘
项目位于西客站片区
郊区，未来的泉城新商埠，环境质量较好
靠近济南西站，且南侧青岛路将与济南主干路北园大街相连
交通条件较为优越
目前周边仅有少量生活配套
生活配套档次较低
项目属性界定
1、SWOT分析
S（strength）
景观：自然环境优越，且项目东南有一小公园；
地段：临近京沪高铁济南西站，南邻的青岛路与城市主干道北园大街将联通。
配套：未来的中心区休闲、文化、商业、体育、生活等配套资源充足。
产品：项目规模大
W（weakness）
交通：离繁华市区较远，目前公交系统不是很完善；
目前配套：具规模、上档次的生活、商业设施等较为缺乏；教育配套水平较低。
O（opportunity）
·区域价值：片区地位将逐步抬升；
·项目价值：项目独特的景观与未来的高起点规划，将越来越受到市场的瞩目。
T（threat）
竞争：周围大量项目对本项目构成较大的竞争威胁，未来1几年内，片区内楼盘供应量较大；
房价因素：区域房价高速上扬与消费群体承受力之间产生一定失衡；
政策影响：国家宏观调控政策对市场的影响力已经显现，目前已经进入买方市场。
2、客户定位
旧村改造
村民（5%）
城区外溢
白领（10%）
周边专业市场业主（15%）
政府机关公务员及泛公务员群体
（如医院医生、学校教师等）（25%）
周边企业职工（45%）
置业目的：改善居住环境
置业特征：首次或多次置业，经济型、改善型、舒适性、享受型
置业目的：改善居住环境
置业特征：首次或二次置业，改善型、舒适型、享受型
置业目的：自住或婚房
置业特征：首次置业，经济型
置业目的：方便生活与工作、改善居住环境
置业特征：多次置业，舒适型、享受型
置业目的：方便生活与工作，改善居住环境
置业特征：二次置业为主，享受型、舒适型、改善型、经济型
3、产品定位产品定位内容
1、品质定位：中高档精品居住社区